«Мечта Германа Грефа о замене юристов роботами разобьётся о 214 закон», — такое нерадостное заявление прозвучало из уст представителя крупной девелоперской компании Москвы — Алексея Дыкова (ГК Эталон). «214-ФЗ- это пример того, как плохие идеи привели к правовом хаосу», — так он обрисовал переход на новую систему эскроу-счетов взамен старой системы долевого строительства.
Значимость проблем доказывается статистикой. Зампред Правительства РФ по вопросам строительства В. Мутко недавно рассказал о том, что 30% проектов финансируются по-старому, 7% перешли на эскроу-счета, а для 63% проектов вопрос с финансированием не решён. Таким образом, более половины всех объектов может не состояться.
Многие ожидали, что именно эта тема станет главенствующей на летнем бизнес-бранче агентства «Событие» под названием «Правовые вопросы в девелопменте». Но оказалось, что активная деятельность правоохранителей вызвала замешательство в рядах девелоперов уже по другому вопросу — вопросу оформления зон с особыми условиями, прежде всего охранных и санитарно-защитных зон (СЗЗ), прилегающих к особо охраняемым и опасным объектам.
Эскроу-счета, ставшие 1 июля 2019 года реальностью строительного рынка, действительно отходят на второй план в тревогах строительных компаний. Ведь прежде чем озаботиться эскроу-счетами, нужно получить разрешение на строительство. Это разрешение зависит не только от состояния конкретного строительного объекта, но также от понимания состояния соседних. Если оценка этого состояния произведена неверно — разрешения не будет.
Андрей Кирсанов (MR Group) предостерёг о том, что существующие требования грозят не только строительному рынку, но и обществу в целом. «Если мы строим дом, а его строить нельзя — остаются «обманутые дольщики». СЗЗ не должно стать причиной появления новых «обманутых дольщиков»», — подчеркнул он.
«Если объект признан опасным, он должен быть исключён. Источником может быть что-то, что в километре до вас, и это помешает Вам строить, — так грозно прозвучали в напутствие девелоперам слова представителя власти — Михаила Бочарова, замдиректора Департамента недвижимости Миэкономразвития России. — Теперь охранная зона может остановить ввод объекта в эксплуатацию, и он должен быть разрушен». Новые нормы закреплены в недавно вступившем в силу ФЗ-342, где описывается порядок установления охранных зон.
Важно отметить, что единая электронная база зон — как охранных, так и санитарно-защитных — пока только создаётся в помощь девелоперам. Поэтому возможен вариант появления объекта на карте уже в процессе реализации девелоперского проекта. Рисковое положение дел оценочно продлится до 2022 года — к этому моменту Миэкономразвития планирует завершить наполнение кадастра. Те существующие охранные объекты, которые не будут своевременно внесены в реестр, после этого попросту исчезнут из перечня.
С санитарно-защитными зонами возникает ещё более сложная ситуация. Таких зон в Москве 5’000, из них 4’000 — это так называемые «ориентировочные» санитарно-защитные зоны, а 645 — «расчётные». В совокупности санитарно-защитные зоны, по словам Председателя Комитета по архитектуре и градостроительству Москвы Юлианы Княжевской, составляют около 40% от застраиваемой территории Москвы.
Как и в случае охранных зон, застройщику не только нужно предусмотреть в проекте свою СЗЗ, но и оценить зону по соседнему, чужому объекту. Принцип прост — по мысли законодателя, должен бегать тот, для которого устанавливается ограничение прав. В жизни часто бывает, что санитарно-защитные зоны предусматриваются с перестраховкой (с запасом в 3-4 раза), или защищаемый объект со временем теряет своё значение (например, он не работает по назначению, а сдаётся под офисы). И тогда застройщику потребуется предпринять меры по сокращению или ликвидации соседней санитарно-защитной зоны, тем самым «расчистив себе площадку» под строительство.
Порядок установления санитарно-защитных зон, предусмотренный ФЗ-52, в 2018 году изменился. Новый порядок предполагает, что при строительстве объектов, где предполагается санитарно-защитная зона, сначала получается исходная документация, затем утверждается проект установления зоны, проводится экспертиза, после этого выносится решение Роспотребнадзора, и только по завершении всех вышеперечисленных процедур выдаётся разрешение на строительство объекта с санитарно-защитной зоной. Данные о таком объекте в итоге поступают в Роскадастр (ЕГРН).
Всю эту сложную схему застройщикам предстоит пройти до 1 января 2020 года. Они делают это, но медленно, поскольку законодатель не предусмотрел санкций за невыполнение сроков. Эксперты ожидают, что срок внесения в реестр санитарно-защитных зон будет продлён Роспотребнадзором, на которого возложены соответствующие контрольные функции, ведь в противном случае развитие строительного рынка России будет похоронено документооборотом, который и без того отстаёт от технологического развития страны и тем самым тормозит его.
Надежда девелоперов состоит в том, что законодатель их услышит до того момента, как он подготовит очередную серию новелл для строительного рынка — а это произойдёт через каких-то пару месяцев, в октябре 2019 года. В этот период Правительство будет пересматривать действующие ныне «Правила землепользования и застройки» и переведёт их в постановления правительства.
