Усилия законодателей сделать строительство по договорам долевого строительства (ДДУ) безопасным через эскроу-счета разбиваются об изворотливые криминальные умы, способные забрать деньги собственников без сдачи объекта. Любую хорошую идею губит неумение или нежелание некоторых представителей местной власти не на словах, а на деле гарантировать права дольщикам.
Долевое строительство (ДДУ) было сопряжено с риском – вдруг застройщик окажется недобросовестным. В Краснодарском же крае сложилась ситуация настолько криминальная, что она может лишить доверия всю российскую власть, а без этого ни одна система работать не будет.
Обещания Администрации Сочи обеспечить более 3000 обманутых дольщиков жильём были даны и не были выполнены! Более того, с молчаливого согласия власти застройщик сумел расторгнуть с ними договора долевого участия!
Теперь это уже криминал, «засиленный» решением суда, наскоро оставившего людей без денег и жилья. Они вынуждены наблюдать, как достроенные при участии власти жилые комплексы реализуются на коммерческих условиях, а дольщиков оставляют ни с чем.
Мы вкратце расскажем о том, как разворачивалась эта драма в Сочи в надежде, что огласка заставит местную администрацию выполнить свои обещания и вручить дольщикам долгожданные ключи от по праву принадлежащих им квартир и апартаментов.
Эпизод 1. Мошенники из «Альбатроса» посажены в тюрьму
19 апреля 2022 года Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского Края вынес решение по делу №1-21/2022, признав факт совершения руководством застройщика «Альбатрос» («БГ-Инвест») и его сообщниками мошенничества в особо крупном размере (ч.4 ст.159 УК РФ).
Анзор Пруидзе, Андрей Хрипков, Денис Гринев, Зураб Хорава, Виктория Векленко и Татьяна Бородкина надолго отправились в тюрьму за хищение денежных средств тысяч дольщиков, совершенное в 2013 году в ЖК «Туапсинский», ЖК «Фазатрон» и ЖК «Горизонт».
Общественность была шокирована, ведь в ходе расследования обнаружилось, что застройщик и не думал достраивать жильё. Он попросту хотел изъять у граждан денежные средства и разделить их преступным путем с подельниками.
Желая уменьшить срок заключения, банда придумала себе смягчающие обстоятельства – Анзор Пруидзе пообещал достроить жилые корпуса и вручением квартир загладить свою вину, возместив дольщикам ущерб и причиненный моральный вред.
Это смягчило приговор, и напрасно, ведь, став «уголовниками» и будучи приговоренными к различным срокам тюремного заключения, банда из «Альбатроса» и не думала выполнять обещания. Она дождалась, когда объект будет готов, и обратилась за расторжением ДДУ в Первомайский районный суд города Краснодара. Это же невозможно, на что они рассчитывали? Вероятно, на судью Виталия Кожевникова, который на скорую руку принял решение признать договоры расторгнутыми (за что получил лишь дисциплинарное взыскание).
Анзор Пруидзе, в свою очередь, сообщил обманутым людям, что свою вину перед ними искупил и больше никому ничего не должен. Впрочем, что ожидать от человека, от репутации которого не осталось и следа, который и из тюрьмы продолжает свои тёмные дела, прикрываясь отсутствием денег?
Эпизод 2. Администрация Сочи позволила совершить повторные мошеннические действия в отношении дольщиков
В момент народных волнений, когда тысячи человек оказались обмануты мошенниками, Администрация Сочи включила их объекты в Единый реестр проблемной недвижимости. Чиновники предприняли усилия и пообещали, что квартиры и апартаменты будут возвращены собственникам, заплатившим за них.
От лица городской власти выступил Алексей Сергеевич Копайгородский. Политическая воля на этом этапе действовала безукоризненно четко. Были оперативно внесены изменения в документы, 18 марта 2022 года Краснодарский краевой суд снял арест с домов, построенных на деньги дольщиков, и предоставил инвестору возможность реализовать права на дольщиков на недвижимость.
Экономической основой для обещаний власти стали не бюджетные средства и не городской резервный фонд, а допуск к завершению строительства предприимчивого инвестора – ООО «Магна» (ГК «Альпика»). Девелопер пообещал достроить ЖК и окупить их за счет этажности. Что было правовой основой для соглашения с чиновниками по поводу выполнения обязательств – неизвестно, была ли она вообще, или Шамилю Нунаеву поверили на честное слово.
Администрация Сочи не ответила на наш редакционный запрос о существовании и содержании документа, который должен был гарантировать собственникам их права, ради чего всё, собственно, и затевалось. Известно лишь, что 26 июля 2021 года между Администрацией Сочи, СК «Магна» и «Альбатросом» было заключено «Соглашение о намерениях». Из него известно, что роль власти заключалась в «содействии для возможности исполнения соглашения» (документ находится в распоряжении редакции).
Недовольство граждан было снято с повестки дня, чиновники отчитались за успешное решение вопроса, и никто из дольщиков, поверив власти, с гражданским иском о возмещении имущественного вреда к мошенникам из «Альбатроса» не выходил. Как выяснилось, напрасно.
Согласно дорожной карте субъекта Российской Федерации, восстановление прав граждан ожидалось до 31.12.2022 года, но ключи дольщикам по-прежнему не вручены. Жители говорят, что Администрация «умывает руки» – смотрит на ситуацию как сторонний наблюдатель, ожидая, что проблема решится сама собой.
Людей снова обманули, причем самым неприглядным способом. Власть Сочи показала, на наш взгляд, что она – не хозяин своих слов.
ГК «Альпика» реализует проект и оптимизирует прибыль
Согласно упомянутому «Соглашению о намерениях», структуры ГК «Альпика» в течение 10 дней должны были «предоставить дорожную карту реализации мероприятий по удовлетворению требований граждан», что косвенно свидетельствует, что выдачу недвижимости дольщикам компания брала на себя (третья сторона – бывший застройщик, был ответственным лишь за документы и согласования технических аспектов). Поэтому вопросы к первому застройщику, видимо переходят к тому, кто взял обязательства перед дольщиками на себя.
Какие письменные гарантии при этом давались городу – неизвестно, но если власть упустила этот юридический момент – у ГК «Альпика» должна была существовать хотя бы моральная ответственность перед людьми, ради которых она вызвалась действовать. Компания не посчитала нужным ответить на наш редакционный запрос и изложить свою позицию.
После подписания с городом Сочи соглашения о завершении строительства проблемного объекта р-43822, инвестор-застройщик получил «зелёный свет». Благодаря этому он смог в краткие сроки провести согласование исходно-разрешительной документации и достроить объект якобы с целью передать собственникам их жильё.
Тем временем цены на жилые помещения и апартаменты выросли в несколько раз. До ушей дольщиков начали доходить разговоры, что для получения их собственности необходимо внести… доплату до рыночной стоимости. Дважды заплатить за одно и то же жилье?
Инвестор должен был делать расчеты перед тем, как давать обещания городу, а город – получить гарантии, что надстроенные этажи окупят весь объект. Если этого не произошло – на наш взгляд, должны отвечать не дольщики, а инвестор и город. Первый – из собственной прибыли, второй – задействовав резервный фонд согласно заключенному договору.
Дом уже больше года введён в эксплуатацию, разве что ещё не закончены работы по благоустройству. В квартирах на верхних этажах уже горит свет. Неужели квартиры обманутых дольщиков могут найти новых владельцев? Неужели кто-то опрометчиво решится купить такое юридически сложное жильё?
Можно предположить, что руководство компании просчиталось и, несмотря на заверения, что достройка не потребует бюджетных средств, не сумело справиться с задачей собственными силами. Не хочется думать, что банальная жадность не позволила вернуть гражданам принадлежащие им 1-5 этажи.
Есть ещё один механизм – изъятие объектов, необходимых для нужд города. В случае, если не договорятся инвестор и власть, последняя может забрать объект под социальные нужды, возместив понесенные расходы – разве тысячи обманутых дольщиков не стали поводом применить соответствующий закон (статья 35 Конституции РФ, пункт 4 статьи 281 ГК РФ, часть 6 статьи 32 ЖК РФ)? Но не наше дело давать власти рекомендации – мы лишь просим помочь дольщикам реализовать свои права.
***
«Судимся начиная с сентября 2024 года, – говорят собственники жилья, – каждый из нас вынужден нести дополнительные расходы на привлечения юристов и оплату госпошлины в размере более 100 тысяч рублей».
В Адлерском районном суде Сочи подано порядка 100 исков дольщиков относительно признания прав собственности на печально известные ЖК. Дела рассматриваются уже год, и не видно ни конца, ни края. «Всё затягивается, где-то даже отказывают, – рассказывают граждане. – Администрация Сочи бездействует и не хочет участвовать в судах, отстаивать наши права».
Дважды обманутые люди пишут во все эшелоны власти, которая «спускает» их письма в Администрацию Сочи, где обращениям предпочитают не давать ход. По нашим сведениям, о ситуации известно:
- Генеральному прокурору Игорю Краснову,
- Главе ФСБ Александру Бортникову,
- Губернатору Краснодарского края Вениамину Кондратьеву,
- Мэру Сочи Андрею Прошунину,
- Председателю Верховного суда Ирине Подносовой,
- Председателю Совета судей Виктору Момотову,
- Председателю Высший квалификационной коллегии судей Николаю Тимошину,
- Председателю квалификационной коллегии судей Краснодарского края Леониду Блинникову,
- Председателю Следственного комитета Александру Бастрыкину.
Федеральные и контролирующие органы оставили обращения людей без должного внимания, хотя это, очевидно, это не единичный случай. Однако хочется надеяться, что одна из причин, по которым В. Путин в ходе совещания по экономическим вопросам призвал местную власть держать на особом контроле ситуацию со строительством жилья, связана в том числе с дважды обманутыми дольщиками.
Редакция Э-Вести обязательно направит данную публикацию в вышестоящие органы и будет следить за развитием ситуации и информировать читателей.
