Товарищества собственников жилья (ТСЖ) — идея самоуправления, которая с большим воодушевлением была принята обществом в 1990е годы, сегодня находится под угрозой исчезновения. Дело даже не в том, что её за десятилетие взяло на вооружение только 8% многоквартирных домов, а в том, что до сих пор не разработаны чёткие правила взаимодействия самоуправления граждан с профессионалами рынка ЖКХ.
Идея ТСЖ реализуется (в качестве исключения) только в том случае, если в доме появляется честный и харизматичный житель-лидер, который взваливает на свои плечи общественную нагрузку и его поддерживает актив дома. При малейших сбоях в идеальной схеме вся система работает против самоуправления на местах.
Наш молчаливый герой — «народный избранник» дома
Своих героев мы не знаем в лицо, хотя они есть и обеспечили выживаемость идеи ТСЖ. «У нас не пишут, когда в доме все хорошо, — говорит глава Санкт-Петербургского регионального центра «ЖКХ Контроль» Алла Бредец. — Если всё плохо, есть жалобы, тогда это попадает в печать и рассматривается в суде. О тихом председателе ТСЖ, который качественно выполняет то, за что он взялся, не ворует, получают свою зарплату, вознаграждения и работает на все 100%, капитализирует свой дом — о нём не говорят».
Не говорят государственные СМИ — значит, в продвижении темы ТСЖ не заинтересована власть. Она скорее ориентирована на застройщиков и профессионалов от ЖКХ, взаимодействовать с которыми удобнее.
Санкт-Петербург был пионером в части товариществ собственников жилья, и сохраняет одни из лучших показателей в России. «По Санкт-Петербургу почти 24 тысячи многоквартирных домов, — говорит эксперт, — Из них почти 2 тысячи — товарищества собственников жилья (это хорошая цифра, поскольку на всю страну их около 160 тысяч). Пусть это количество не сильно растет, но оно не становится меньше год от года. Надеюсь на то, что все-таки непосредственному управлению когда-нибудь дадут зеленый свет».
Домовое самоуправление сталкивается с комплексом проблем, поскольку есть заинтересованные в выдавливании этой формы управления домами с рынка жилищно-коммунальных услуг. Тему ТСЖ довольно часто тенденциозно освещают в СМИ, уверен автор экспертных материалов в сфере ЖКХ, юрист с опытом работы ТСЖ Павел Кузнецов.
«В Москве и в отдельных крупных регионах есть прямые запросы на недопуск ТСЖ к управлению домами, особенно если они крупные, — говорит эксперт. — Нам редко сообщается. что проворовался директор какой-нибудь управляющей компании (это не новость), но если проворовался какой-нибудь председатель или бухгалтер ТСЖ, то это может даже попасть в федеральную информационную повестку».
В результате информационное пространство переполнено негативной информацией о том, что товарищества собственников жилья — вязкое болото с проворовавшимися жителями. Как правило, инициаторами информационных волн являются нечестные застройщики, претендующие на власть во введённых в эксплуатацию ЖК.
Проблемы в жизни самоуправляемых жителей многоквартирных домов
Уже было сказано, что государство сегодня не заинтересовано в местном самоуправлении — налицо тенденция к централизации власти и постепенной концентрации её в государственных и профессиональных руках. Такая установка сказывается на том, что деятельность председателей ТСЖ, правления и актива дома усложняется, и проблемы становится всё сложнее решать.
Какие это проблемы:
- внешние системные, когда лакомые многоквартирные дома привлекают внешние силы и самоуправлению приходится отбиваться от них,
- внутренние системные, когда инициативным группам приходится действовать в условиях безразличия к домоуправлению части соседей и порой их подвластности воздействию извне, а также недоимок коммунальных платежей.
- рабочие, когда реализация самоуправления на местах затруднена. Она требует компетенций как собственно по управлению коммунальным хозяйством, так и по борьбе с неплательщиками (психологической и юридической), и по отстаиванию своих прав в уполномоченных органах и судах
На первом этапе внешний фактор — это зачастую застройщик, который стремится поставить в доме собственную управляющую компанию. Если не удаётся — воздействовать на образовавшееся ТСЖ.
«Сейчас я оспариваю протокол, где подписи абсолютно все оказались подделанными, — рассказывает Павел Кузнецов. — Пожалуй, это будет уникальное решение для России, если все-таки дойдет до решения. Позиция суда такая, что я должен лично привести в суд людей, чьи подписи были подделаны, заявление через ГАС правосудие — не устраивает. Складывается ситуация, при которой за людей расписались в интересах управляющей организации, потому что ТСЖ создалось, чтобы судить дефекты по застройщику, которых очень много. Застройщику понадобилось вернуть управляющую компанию, чтобы она и дальше его прикрывала».
«В новостройках часто застройщик лоббирует интересы каких-то людей, и специально к власти приводит председателей ТСЖ, которые главной своей задачей ставят минимизацию претензий в рамках гарантийных обязательств застройщика. Такое лицо, управляющее многоквартирным домом, не предъявляет претензии, не составляет акты о выявленных нарушениях, а то, что выявляется, и можно признать в рамках гарантийного ремонта застройщика, начинает оплачиваться из других поступлений, которые собираются, например, на текущий ремонт. Их можно было бы сэкономить, аккумулировать, использовать на что-то другое», — говорит Алла Бредец.
Как удаётся воздействовать на жителей домов? Все средства хороши, начиная от предложения своих кандидатур, «обработкой» общественного мнения в чатах и заканчивая подделкой подписей, подкупом части собственников, и даже угрозами жизни.
Доказать умысел в подделке подписей фактически нельзя. «В случае выявленной фальсификации инициатор собрания с секретарем всегда могут сказать, что оппонентами был специально сделан вброс, фальсификация, и они не могли идентифицировать, что эта подпись принадлежит непосредственно собственнику. Очередной суд просто примет решение об отмене результатов голосования и, конечно, никакой уголовной ответственности за это не будет», — делится Алла Бредец.
Павел Кузнецов также сожалеет, что базовое право на волеизъявление — основу самоуправления, собственникам не удаётся защитить. «У нас совершенно не работает 327-я статья Уголовного кодекса в части привлечения к уголовной ответственности, — говорит он. — Мы сейчас столкнулись с ситуацией, когда управляющая компания подделала протокол, и мы обратились в полицию. Прокурор мне говорит: «Ну, мы, конечно, сейчас для виду что-нибудь сделаем, но ты имей ввиду, что по этой статье у нас уголовные дела не возбуждаются». Кто в этом виноват?».
Когда для застройщиков дом теряет свою привлекательность, на первый план выходит проблема эксплуатации, их методы начинают применять «профессионалы» сферы ЖКХ, которые стремятся оседлать местное самоуправление, чтобы получить доступ к фондам капитального ремонта, спецсчетам, откатам и прочим доходным статьям ТСЖ. От всего этого приходится обороняться собственникам многоквартирных домов. Расслабляться не приходится.
И всё же ТСЖ быть — проблемы самоуправления домом решаемы
«ТСЖ – это не панацея, это просто юридическое лицо, — говорит Павел Кузнецов. — Оно не решает проблем, его деньгами и смыслом наполняют жители. Самое важное здесь – это коммуникация с людьми, потому что в целом люди разумные, и если ты можешь зажечь хороших людей, то они будут тебя поддерживать».
Эксперт уверен, что членам ТСЖ и особенно управляющим необходимо совершенствовать свои знания по управлению многоквартирными домами. Тенденция на профессионализацию уже есть. «Я, например, имею квалификационный аттестат, и более того, заставляю его получать подчиненных. Идите, читайте 200 вопросов, они довольно здравые, неплохие, логичные, повышайте свой уровень компетенций и говорите, что вот мы ничем не хуже управляющей организации!».
Онлайн-технологии позволяют проводить голосования собственников в ГИС ЖКХ, что во многом защищает волеизъявление от подделок. Лёгкость установления виновника защищает собственников от манипулирования их голосами.
Намечается просвет и в плане контроля за руководством многоквартирных домов, который на деле не так просто осуществить. «У ТСЖ, как у управляющих организаций, есть ответственность об отчетности, но нет утвержденной единой формы, по которой они ее должны предоставлять, — говорит Алла Бредец. — Сегодня достаточно разместить не позднее 1 апреля на сайте управляющей компании или на сайте товарищества собственников жилья отчет, который может собой представлять просто перечень проведенных работ и общую сумму. Как раз сейчас в Государственной Думе рассматривается единый стандарт отчётности. Хотя от первоначальной хорошей затеи, на мой взгляд, сейчас уже вообще ничего не осталось, но думаю, что в рамках заседаний, которые будет проводить Госдума, депутаты все-таки они вернутся к нему».
Отрадно думать, что благая идея самоуправления собственников остается в пространстве ЖКХ, поскольку кому, как не им заботиться о капитализации своих новостроек?
Хотелось бы всё же, чтобы государство и уполномоченные органы всемерно помогали собственникам в защите их прав, а не только проводили внеочередные проверки, немало из которых инициированы в ходе «коммунальных войн».
