Цены на недвижимость ждёт обвал. Пожалуй, единственное, что ещё вызывает вопрос — это то, когда и на сколько они снизятся. Ответ на этот вопрос появится в тот момент, когда правительство распределит меры своей господдержки населению и отраслям промышленности и когда оно отменит карантин. Вероятным сценарием является падение цен на недвижимость после пандемии на 20%.
То, что участники рынка недвижимости говорят о том, что падение цен на недвижимость невозможно — это естественно, потому что иначе люди не будут спешить с покупкой жилья, ожидая снижения цен на него. Заслуживают внимания и те аргументы, который они выдвигают. Во-первых, говорится о том, что в кризис растёт спрос на покупку недвижимости, и только карантинные меры сегодня не дают возможности её покупать, искусственно ограничивая спрос. Отсюда следует, что едва режим самоизоляции будет отменён, все отложенные сделки получат своё оформление и рынок вскоре восстановится.
Во-вторых, эффект от падения цен на недвижимость больно скажется на состоянии строительного комплекса, финансовой системы, и физических лиц. «Сегодня все застройщики завязаны на проектное финансирование, — убеждает гендиректор «S.A.Ricci — жилая недвижимость.» — Проектное финансирование стимулирует застройщика лучше продать недвижимость позже, но по более высокой цене. Да, возможны рассрочки, снижение первоначального спроса, акции и т.п. Но банк не допустит движения цен (а основной участник проектного финансирования – это Сбербанк). Вероятнее всего, будет отсрочка по продажам, но цены не упадут. Наоборот, в связи с повышением доллара будут повышаться цены за счёт увеличения стоимости импортных материалов…».
Да, действительно, падение цен на недвижимость приведёт к снижению её залоговой стоимости в банках и отразится на их показателях. И для банков, вовлечённых в финансирование строительства, это будет ударом. И не только для них. Но недвижимость покупают люди, многие из которых ухудшили своё финансовое положение за время пандемии коронавируса, а это объективно приведёт к падению платёжеспособного спроса.
Ажиотажный спрос на недвижимость действительно имел место в марте 2020 года, на фоне падения цен на нефть и 20% девальвации рубля. Росли как продажи недвижимости в целом, так и спрос на ипотеку. Однако после введения карантинных мер всё это резко упало.
Директор по аналитике ЦИАН С. Паламарчук на конференции Ассоциации Российских Банков «Кризис на рынке недвижимости…» рассказал о том, что уже на конец марта 2020 года спрос на вторичном рынке упал на 28%, на первичном — на 20%. Да, ещё люди хотят продавать недвижимость, потому что им нужны деньги, и у 70% покупателей спрос сохраняется, но из-за режима самоизоляции и отсутствия электронного нотариата им физически не удаётся провести сделки. При этом, если 3D технологии ещё позволяют оформить сделку по купле-продаже квартир в новостройках, то во вторичном сегменте без личного осмотра дистанционно может быть продано не более 10% экспозиции.
Сколько это продлится и как будет вести себя рынок недвижимости при выходе из карантина — остаётся открытым.
Главный драйвер рынка — ипотека, несмотря на заявления (и искреннее желание властей, в том числе главы государства) вряд ли поможет в пост-пандемической ситуации восстановить спрос. Ставка по ипотеке вряд ли достигнет 6.5% — неоткуда взяться дешёвым вкладам, не приходится надеяться на помощь банкам в совершении дешёвых ипотечных сделок. По мнению АРБ, ставки могут остаться и на прежнем уровне, но первоначальный взнос, страховка и другие требования к заёмщику компенсируют разницу и всё равно сократят спрос на ипотечное кредитование. «Ставка ипотеке будет красивой, но будут ли сделки?», — говорят банкиры.
Да, Россия — не единственная страна, в которой сфера недвижимости претерпела изменения. Если смотреть на опыт Китая, говорит Сергей Паламарчук, то введение мер самоизоляции в стране обрушило рынок недвижимости до нуля, затем он 2 месяца восстанавливался и до сих пор не до конца восстановился. При этом цены на недвижимость в Китае не изменились. А в мире в целом среднее падение цен составило 20%.
С Китаем Россию сравнивать трудно, китайский вариант для нас не образец — слишком разные условия карантинных мер и экономики в целом. Равняться на средние данные по миру и ожидать 20% падения цен на недвижимость тоже опасно — в каждой стране условия, в том числе господдержка населения и отраслей экономики, существенно различаются.
«Я искренне верю на примере других стран, например, Китая, что рынок недвижимости достаточно быстро восстановится, — рассказал «Э-Вести» Сергей Паламарчук. — Но при этом восстановится количество сделок, уровень того объёма купли-продажи между людьми.
Что касается влияния пандемии на игроков рынка недвижимости, то те, у кого были хорошие риски и кто имеет достаточный запас прочности, те выживут. У тех, кто жил от сделки к сделке, могут даже не пережить это всё.
Цены на недвижимость будут зависеть от того, когда мы выйдем из локдауна. Каждый месяц будет прибавлять по несколько процентов к дисконту. Мир говорит о том, что это может быть 20%.
При этом процент падения будет выше, чем спрос, потому что сделки, во-первых, отображают реальную покупательскую способность, а во-вторых, их стало проводить тяжелее за счёт того, что даже не у всех застройщиков есть возможность провести онлайн-регистрацию, у более мелких этой возможности нет. Вдобавок, люди психологически могут «придержать» деньги.
Я не вижу ни одной причины, чтобы цены не упали. Единственное, что может удержать цены на плаву — это то, как будет осуществляться господдержка».
Дорогие читатели, решайте сами, стоит ли вкладывать деньги в недвижимость на данном этапе. В таком решении есть свои за и против. Но имейте в виду, что цены на недвижимость по объективным причинам после пандемии могут упасть с долей вероятности на 20%. На сколько именно — будет зависеть от длительности карантинных мер и реально оказанной господдержки населению и пострадавшим от пандемии отраслям.
