Аналитики говорят о том, что на фоне известных экономических процессов цены на недвижимость растут, однако динамика для вторичного и первичного жилья разная. При том, что государство ради развития строительного рынка стремится поддерживать сегмент новостроек, последние всё равно не имеют возможности расти в цене, как им того хотелось бы (на 12-15%). Предварительный рост цен в новостройках Москвы составил около 5%.
Причина проста — на рынке столичных новостроек мало ликвидных объектов, и их становится всё меньше.
Представьте себе, что вы хотите купить квартиру в Москве. Средняя цена квадратного метра в новостройке в 2020 году, по данным «Бест-Новострой», составила в массовом сегменте (эконом и комфорт-класса) 150-202 тысячи рублей. Средняя цена квадратного в старом фонде при этом — 237 тысяч рублей, как сообщает ЦИАН.
Разница налицо, метр в новостройке в среднем дешевле, чем квартира, купленная у собственника. И если люди выбирают готовое жильё, то на это должны быть свои причины.
Предварительный отчёт по итогам 2020 года «Бест-Новостроя» гласит, что на рынке элитного жилья, например, в ноябре 2020 года не появилось ни одного нового проекта. Рынок находится «в ожидании», предложение сжимается, а цена за квадратный метр элитного жилья в новостройках падает (-1% в ноябре 2020 года). Вымывание ликвидных объектов притормозило рост цен в сегменте, который составил +2% за кв. метр в квартирах и -5% в апартаментах, достигнув в среднем 1.1 миллиона рублей.
Объём экспозиции в жилье бизнес и премиум классов в Старой Москве также уменьшается. В ноябре 2020 года на рынок вышел только один новый проект. Цены за квадратный метр в таких квартирах выросли только на 2-3%, составив 659 тысяч рублей и 295 тысяч рублей соответственно.
Не лучше пополняется и экспозиция в сегменте эконом и комфорт-класса, где за последний месяц на рынке появился единственный объект. При этом квадратный метр в эконом-классе в среднем стал стоить 150 тыс. рублей (+6%), в комфорте — 202 тысячи рублей (4%).
Квартиры в Новой Москве выросли в цене на 1-5%, их цена колеблется в пределах 141-174 тысячи рублей за квадратный метр в зависимости от сегмента. Здесь также налицо вымывание ликвидных объектов.
А вот на вторичном рынке проблем с экспозицией нет, продавцы имели все возможности для того чтобы поднять цены на свои квартиры. Не беда, что льготная ипотека на них не распространяется — политика Центробанка России по ключевой ставке создала благоприятные условия для получения доступного ипотечного кредитования и для этого сегмента.
Кстати, и на вторичном рынке предложение тоже сжимается — по данным «Миэля», за год оно уменьшилось до 36 тысяч квартир (-40% объектов за год), и квартиры стоимостью до 6 миллионов практически все раскуплены. Ну что же, теперь успешно распродаются объекты более 9 миллионов рублей, соотношение цены и качества которых контролирует рынок.
В результате за год вторичное жильё, по данным ЦИАН, подорожало в Москве на 12.6%. Российская столица — лишь один из трёх российских городов, в которых старый фонд дороже нового жилья (в среднем, на +4%), наряду с Самарой и Омском. В остальных городах страны он уже на 1-26% дешевле, чем на первичном рынке.
Да, есть над чем задуматься московским застройщикам,. Без вывода на рынок ликвидных объектов им вряд ли удастся обойтись, да и цены на квартиры в новостройках пора пересматривать.
