Редевелопмент всегда даёт более быструю отдачу, чем новое строительство, поэтому притягивает к себе внимание инвесторов, рассматривающих недвижимость как альтернативу малопонятному и рисковому рынку ценных бумаг. Одним из наиболее перспективных направлений редевелопмента, по мнению Эвелины Ишметовой (KeyCapital), является редевелопмент бывших промзон и превращение их в доходные дома.
Выступая на Ежегодном бизнес-форуме центра конференций «Событие» «Практика управления проблемными и непрофильными активами», она подчеркнула, что бывшие промзоны позволяют не только обеспечить ликвидность и доходность, но также дают возможность вывести на рынок уникальные предложения по локации, конструктиву и цене.
Редевелопмент бывших промзон интересен во всех сегментах (от элитки до эконома), ярче всего .он представлен в Санкт-Петербурге, где существует во всех форматах.
Оставаясь один на один с активами собственника после его банкротства, новый собственник подчас решает продать их по текущей рыночной цене или сдавать в аренду, не вкладываясь в ремонт или реконструкцию промзон. Это может привести (и приводит) к простою, убыткам или потере прибыли. Как показывает статистика, в большей степени выигрывают те, кто творчески относится к активам. Такие собственники превращают бывшие промзоны в выгодный инвестиционный проект: доходный дом, ресторан, творческую резиденцию или креативные офисы.
«Самая интересная история — это когда ты можешь распродать доходный дом сразу после строительства или собрать его в единый концепт. бренд на стыке жилья и гостиничного бизнеса, — рассказала Эвелина Ишметова читателям «Э-Вести». — Это работает дальше как гостиница (вы видите её таким образом), но собственниками отдельных апартаментов могут являться «частники», живущие в них со своими семьями. Помещения, не привлекательные для аренды и покупки из-за вида из окна или конфигурации, могут при этом формировать отдельный блок — сервисные апартаменты, куда заезжает управляющая компания, занимающаяся сдачей апартаментов в аренду.
Основную доходность получает тот, кто купил здание и приспособил его под проект, на стадии b2c. Есть инвестор, который получает свой процент, и люди, которые ведут проект. При этом часть жилья продаётся, часть обеспечивается инвесторами, которые вносят в проект суммы 10-30 миллионов рублей, в том числе с кредитным плечом. Но там есть один нюанс, который связан с тем, за счёт чего осуществляется окупаемость. Доходность зависит от средней стоимости апартаментов, продаваемых в том же районе, и цены размещения в близлежащих отелях. Она хорошо «играет», если инвестор имеет 3-4 объекта и может «разнести» на них историю».
