По подсчётам компании «Инком-Недвижимость», с июля 2019 года в связи с обязательным переходом на эскроу-счета более 80% некрупных девелоперов попали в очень сложную ситуацию. При этом 70% ушли с рынка Москвы, а ещё 10% решили с этим повременить, видимо, надеясь найти финансирование своих проектов иным способом. Но смогут ли эти компании пережить пандемию коронавируса?
Как отметил в своём интервью «Интерфаксу» президент ГК «Инград» П. Поселёнов, в период пандемии столичные строительные компании столкнулись со следующими проблемами:
- Временная остановка строек,
- «Режим самоизоляции», мешающий заключать сделки в традиционном формате,
- Необходимость обеспечения сотрудникам дистанционной работы,
- Колебания курса валют,
- Переход на продажи в сети Интернет.
Однако, по его словам, преодолеть кризисные явления «Инград», как представитель крупного бизнеса, смог довольно успешно, и поэтому надеется на скорое восстановление. «Во многом мы ориентировались на поддержку государства и банковской сферы«, — говорит Поселёнов. Наверное, под этой точкой зрения подпишутся многие коллеги из разряда крупного столичного бизнеса, ведь именно на них была нацелена государственная поддержка.
«Застройщики, которые выбрали вариант остаться на спецсчетах, оказались, с нашей точки зрения, в более сложной ситуации», — констатировал он.
А кто выбрал такую систему привлечения средств дольщиков? Прежде всего те, кто за год не смог реализовать своё желание перейти на эскроу-счета — те же некрупные застройщики, которые не смогли доказать «благонадёжность и качество реализуемых проектов» и изменить бизнес-модель.
О том, что их ждут трудные времена, говорит и заместитель директора Департамента новостроек Инком-Недвижимости Валерий Кочетков. Вывод один — немногие из оставшихся после введения эскроу-счетов столичных некрупных застройщиков уцелеют.
Очень жаль, что конкуренция на строительном рынке Москвы (да и России в целом) складывается не в пользу небольших и региональных компаний. Известно, что и в Москве, и в регионах федеральные застройщики теснят местных, строящих небольшое число проектов. И это неминуемо приведёт к повышению цен на жильё в перспективе, после выхода из кризиса. Таков закон экономики, что с повышением уровня концентрации (Индекс Герфиндаля и т.п.) цены повышаются.
Во-первых, уже сейчас налицо изменение структуры предложения в строящемся жилье. По данным «Инком-Недвижимости», большинство строящихся сегодня домов (38%) — бизнес-класс, 33% — недорогое жильё категории «комфорт», 29% — элитное, высокобюджетное жильё. Те, кто возводили жильё по старой схеме, на 39% фокусировались на сегменте «комфорт». Крупным застройщикам менее интересно недорогое жильё.
Во-вторых, и это главное для потребителей — цена. «Инком-Недвижимость» говорит о том, что цена квадратного метра, продаваемого застройщиками, пользующимися эскроу-счетами, составляет 228 тысяч рублей против 232 тысяч рублей у тех, кто использует старую схему. Но признаёт, что в основе продаж первой категории — строящееся жильё.
Мы не знаем, сколько жилья по 228 тысяч рублей было построено на этапе «котлована», где скидка достигает до 30%, но, по данным «Самолёт Девелопмент»: «Каждый месяц цена поднимается на 1.5-2%, и это связано со стадией строительства: чем выше готовность дома, тем выше и цена. Как только жильцы начинают получать ключи, начинается следующая стадия роста цены – теперь она прибавляет 3-6%. Спустя полгода после ввода в эксплуатацию появляется возможность оформить квартиру в собственность, тогда цена прибавит ещё 3-4%». Нынешние 2% разницы будут точно «съедены» за счёт готовности объекта.
Это означает, что когда объекты, построенные по эскроу счетам, будут сданы, цена квадратного метра в Москве будет выше аналогичной у крупных застройщиков, если, конечно, позволит рынок. Когда он позволит.
Можно согласиться с главой «Инград» в том, что конкуренция должна быть «здоровая, поскольку именно она позволяет создавать устойчивые и качественные продукты«. Вот только здоровая конкуренция — эта та конкуренция, где есть место и государству, вышедшему на рынок с программой реновации, и крупному, и мелкому бизнесу. Жаль, что судьба 10% некрупных застройщиков Москвы складывается печальным образом. Не в пользу потребителя.
