Изучение вопросов, связанных с перспективами рынка недвижимости Испании — вопрос непраздный. В зависимости от того, как будет развиваться этот рынок, так будет развиваться и сама экономика страны.
Зададимся вопросом: почему элитная недвижимость в Испании раскупается, а рынок хоть и не растёт, но и не стагнирует (не идёт вниз), а массовое жильё и так называемая коммерческая недвижимость в основном идёт по нисходящей.
Различные сайты, аналитические программы, индивидуальные экспертные оценки говорят о дисбалансе в этой важнейшей сфере экономики Испании.
Удивительно то, что собственно внутренний спрос на недвижимость (речь идёт о самих испанцах) либо стагнирует, либо идёт на убыль. Внешних инвесторов — назовите их иностранными покупателями или как-то ещё — крайне мало, всего 10-12% от общего числа закупок (сделок).
Приведём пример. Возьмём фирму, специализирующуюся на продажах жилья и недвижимости бизнес- и эконом-класса в Испании, представленную в Москве на одной из ярмарок продаж. За 9 месяцев в этом году фирма совершила 230 сделок на общую сумму порядка 6-6.5 млн евро. Вы спросите: много это или мало? Наш ответ: конечно, мало. Ведь та же фирма ещё 10 лет тому назад имела сделок на сумму в полтора раза больше, чем сейчас.
Сделки продолжают совершаться, и по количеству сделок вроде как темп бизнеса не спадает, но средний чек по сделке упал в два-два с половиной раза в абсолютных величинах.
Расчёт испанцев на продажу недвижимости иностранцам в целом верен. В данной конкретной ситуации это наиболее вероятностный выход из положения, но в средне- и долгосрочном плане это не решение вопроса.
А решение вопроса — побудить внутренний рынок «зашевелиться» и в значительной степени его реанимировать. Для того чтобы увеличить спрос на недвижимость внутри страны, следует реанимировать спрос. Но для того чтобы реанимировать спрос, следует сделать внутреннее потребление более активным и энергичным. Чтобы увеличить потребление (у людей всё меньше и меньше средств на покупку стратегических продуктов: недвижимости, драгоценностей, антиквариата, мебели, автомобилей, предметов роскоши, доходы падают), как Вы думаете, что следует сделать? Правильно, инвестировать в него.
Для того чтобы активизировать потребление, побудить к крупным и объёмным покупкам, следует в течение 1-2 лет настойчиво, целенаправленно и упрямо вкладывать в социальную сферу. У населения должно появиться не только определённое количество ликвидности, но и энтузиазм к покупкам в прежних объёмах.
Посудите сами. Если последние 5-7 лет у 40-60% населения Испании доходы падали (приблизительно на 5-10% в год ежегодно), то откуда у массового покупателя (а экономический и бизнес-сегменты недвижимости — это в первую очередь массовый покупатель) появится экономическая перспектива покупки жилья или смены одного жилья на другое.
Есть определённые замеры по некоторым регионам Испании, которые говорят о том, что покупательная способность у большинства населения этих регионов чрезвычайно низкая, и людям хватает денег только на еду и (в ограниченной степени) на одежду. Самое расхожее понятие в Испании — это человек-«тысячник», то есть человек, получающий не более 1’000 евро в месяц дохода (зарплата, пенсия и т.п.). К этой категории относится более 70% населения таких регионов, как Экстремадуро, Мурсия, Андалузия. В таких регионах, как Страна Басков, Кантабрия, Каталония и Кастилия Леон «тысячники» составляют 20-30%.
Так откуда же у людей возьмутся средства на покупку таких больших и крупных продуктов, как недвижимость и иные товары группы «люкс»? Ведь вопрос о накоплениях тоже достаточно остро стоит сейчас в Испании, а система ипотеки, которой так долго и обоснованно гордилась банковская система, уже не работает. Число людей, готовых 15-20-25 лет выплачивать ежемесячно необходимые суммы, стремительно сокращается, ведь рынок труда тоже стагнирует, а местами и идёт вниз.
Если в период правления Родригеса Сапатеро каждый квартал рынок труда в среднем пополнялся до 300 тысяч рабочих мест, то в период правления консерваторов ежегодно на это же количество рабочих мест становилось меньше.
Таким образом, для того чтобы рынок недвижимости в Испании «забумил», необходимо сделать три вещи: сократить общее количество строящихся объектам, повысить дотации девелоперам со стороны правительства и организовать систему ипотеки, разработав более лёгкую для покупателей систему сделок, прежде всего в системе социального жилья. Всё это даст передышку на рынке и явится своеобразным механизмом инвестирования в потребление, который через год-два позволит увеличить количество продаж на рынке эконом- и бизнес-классов.
Элитное же жильё в Испании — достояние богатых. Но этот сегмент не определяет общую картину на этом рынке. А лицо рынка — эконом- и бизнес-недвижимость, составляющая 80% рынка.
В заключение хочется сказать, что помимо системы облегчения покупок недвижимости на внутреннем рынке, необходимо разработать систему льгот и комфортных условий (прежде всего финансового характера) для покупки недвижимости иностранцами. Скажем, одним из вариантов может быть понижение квоты на первую сделку до 160’000 евро.
