Миллионы людей в России взяли на себя обязательства по ипотечному кредитованию, обязавшись делать ежемесячные платежи на годы вперёд. Годы в нашей стране, как известно, бывают разными – стабильными и не очень. 2020 год оказался не прогнозируемым из-за пандемии коронавируса и принимаемых против неё правительственных мер.
Вы думаете, что ипотечное кредитование потеряло свои позиции? Отнюдь нет! Люди по-прежнему берут кредиты на покупку квартиры. И даже охотнее, чем раньше.
О том, как смотрит сегодня на ипотеку банковское сообщество, и о том, будет ли меняться ставка по ипотеке культурно-политический журнал «Э-Вести» поговорил с президентом Ассоциации Российских Банков (АРБ) Гарегином Ашотовичем Тосуняном.
ЭВ: Гарегин Ашотович, сегодня ситуация на рынке ипотеки представляется двоякой. С одной стороны, некоторые заёмщики по ипотеке попали в трудное финансовое положение. С другой – наблюдается оживление на рынке недвижимости в связи с тем, что люди хотят взять новые ипотечные кредиты, чтобы вложить средства. Как сегодня банки смотрят на ипотечных заёмщиков, на какие группы их делят в зависимости от рисков? Не несут ли в себе рисков эти новые заёмщики?
Гарегин Тосунян: Вы назвали две группы заёмщиков – те, которые имеют проблемы с обслуживанием ипотеки, и те, которые озабочены снижением курса рубля и думают о том, чтобы найти хорошее пристанище для свободных средств. Последние обращаются к ипотеке как к дополнительной форме инвестирования, но при этом имеют свои первичные ресурсы в расчете на то, что вместе с ипотекой они получат возможность более эффективно использовать свои свободные средства.
Да, ипотечные заёмщики бывают разные, и это один из признаков нашего расслоения, не хороший признак. Он говорит о том, что общество продолжает расслаиваться, особенно в условиях возникновения критических ситуаций.
Сама ипотека, как глазами банкиров, так и глазами заёмщиков за последние годы претерпела серьёзные изменения в связи с тем, что механизм перехода от дольщиков к эскроу-счетам привёл к тому, что ипотечный рынок развивался меньшими темпами.
Объём выдачи кредитов в прошлом году был на 5% меньше, чем в 2018 году. Это было связано и с ростом цен на недвижимость, и с высоким уровнем ставок в течение большей части 2019 года, и с резким сокращением объёма выдачи кредитов с низким первоначальным взносом, и с тем, что сами банки сократили выдачу кредитов из-за перехода на эскроу-счета.
В прошлом году среднерыночная ставка по ипотеке опускалась, достигла 9%. Это достаточно высокая ставка, хотя и рекорд для нашего рынка. Другое дело, что такую ставку могли себе позволить только 10-15 крупнейших банков: у них избыток ресурсов, а не дефицит в виду монополизированности нашей отрасли. Ресурсы крупнейших банков дешевле, и они оттягивают на себя все больше клиентов, поэтому у них больше ресурсов.
Интересно и то, что за 2019 год сроки ипотечного кредита, раньше исчислявшиеся раньше годом-двумя, выросли в несколько раз, достигнув 18 лет. Это произошло за счёт увеличения до 17% доли кредитов свыше 25 лет. С одной стороны это радует, с другой – это реакция на то, что реальных доходов становится всё меньше. И люди не в состоянии выдерживать высокую ежемесячную долговую нагрузку.
Банки в этом смысле пошли навстречу добросовестным заёмщикам. Они говорили: «Хорошо, мы дадим вам кредиты на более длительный срок, ежемесячные выплаты при этом снизятся (вы понимаете, что ежемесячный платеж состоит из выплаты процентов и основного тела кредита), но при растягивании срока выплаты основного тела кредита Вы заплатите больше. Одно дело Вы вернёте деньги за два года, другое – за 18 лет.
ЭВ: Скажите, а эти 17% заёмщиков по ипотеке не являются ли сегодня группой риска?
Гарегин Тосунян: Нет, эта доля людей, которые взяли долгосрочный ипотечный кредит, увеличилась в разумных пределах. Срок кредитования растянулся, но эти люди, которые спокойно и добросовестно обслуживают кредит, не вызывают беспокойства у банка, хотя они и будут ежемесячно платить ещё долго. Это гораздо выгоднее и спокойнее и кредитору, и заёмщику.
ЭВ: Я знаю о том, что Вы в последнее время выразили некую озабоченность от лица банкиров и проявили заботу о некоторых людях, на которых пандемия коронавируса и меры оказали непосредственное воздействие.
Гарегин Тосунян: Это отдельная тема. Видите ли, для банка и для его оценки очень важным является добросовестность выплат. Оценка добросовестности при этом не всегда зависит от воли банка.
Банк даже может понять заёмщика, который в силу каких-то причин задержал платёж, но сама система учёта и контроля со стороны надзорных органов и технологий учёта Вашей кредитной истории изначально такова, что ко мне, хотя я и прекрасно понимаю ситуацию, может придти надзорный орган и сказать перевести Вас в другую категорию по качеству. В таком случае банк говорит: «Подождите, я-то его знаю и знаю, что у него всё в порядке, а вы накладываете на меня дополнительную нагрузку?!», — но ему на это придётся зарезервировать дополнительные средства.
Поэтому мы неделю назад обратились в Центральный Банк с просьбой учесть в нормативно-правовой базе и режиме надзора, что ряд людей сейчас попал под карантин из-за нового коронавируса. Они сидят дома, не имеют права выйти, придти в банк, объяснить ситуацию и заплатить. Почему их надо считать недобросовестными заемщиками?
Но Центробанк тоже не может просто сказать: «Хорошо, мы закрываем на это глаза». У него есть определенная методика оценки займов, поэтому от него потребуется внести изменения на уровне нормативно-правовых поправок, чтобы люди, оказавшиеся в этой ситуации, не попадали под ухудшающуюся оценку кредитоспособности, а банки не встречали необходимость резервирования и не были бы вынуждены ухудшать кредитную историю своих заёмщиков, которая передаётся в Кредитное Бюро.
ЭВ: Правильно ли я понимаю, что именно добросовестные заёмщики, попавшие в карантин из-за эпидемии нового коронавируса сегодня представляют собой группу клиентов, которую нужно поддержать банковскому сообществу, или есть ещё какие-то группы?
Гарегин Тосунян: Знаете, сегодня нельзя ограничиться выделением только тех, кто попал в карантин. Если смотреть узкую проблему последствий, связанных с эпидемией, с карантином и (не дай Бог) заболеванием, то это не такая широкая группа. Это 800 заболевших и 2-3 тысячи, пусть даже 10 тысяч изолированных и находящихся на карантине.
А вот группа людей, которые косвенно связаны с эпидемией нового коронавируса, с последней недели накапливают свои проблемы, сопряженные со сворачиванием бизнеса – те, которые понимают, что из-за предстоящих каникул и непонятного сценария развития событий у них вся клиентура уходит (я имею в виду и транспортные сети, и туристические компании, рестораны, кафе, музеи, организаторы мероприятий). Это уже миллионы людей, которые оказываются в подвисшем состоянии с точки зрения завтрашних заработков. Меры поддержки таким людям со стороны государства декларированы, но нам ещё предстоит понять осязаемость этих мер. Да, прозвучали декларации: «Платите людям зарплату», но откуда предприниматель должен платить людям зарплату?
Это экономический аспект эпидемии, а не медицинский. А что касается самой эпидемии нового коронавируса, то не хочется пугать людей, но болезнь страшная. Саму эпидемию мы прогнозировать не можем, и статистика очень удручающая. У итальянцев из числа заболевших получается не более 85% выздоровевших, 16% из числа заболевших умирает. Если брать Америку, то там насчитывается 10% умерших. В целом по миру смертность составляет 5%.
Но как будет развиваться ситуация в нашей стране – мы предсказать не можем. Если мы приняли все превентивные меры вовремя, и окажемся по крайней мере не на уровне США, Италии и Испании — хорошо.
Но чем более жёские превентивные меры применяются, тем серьёзнее будут экономические последствия. С точки зрения обслуживания кредита у обычных людей получится, что кто-то останется и без работы. Конечно, не всех будут кормить и за свой счёт посылать на больничный, кого-то и уволят. Но и сам бизнес окажется не в самой хорошей ситуации.
Как заёмщик, для банков средний и малый бизнес начинает представлять серьёзную угрозу.
ЭВ: В связи с этим последний вопрос. Ключевая ставка осталась хорошей, но кратно возросли риски. Что будет со ставками по ипотеке в ближайшее время?
Гарегин Тосунян: Ставка по ипотеке чуть-чуть пошла вверх, но я надеюсь, что с учётом того, что ключевая ставка осталась прежней, и со стороны властных структур речь идёт о том, что необходимо дать возможность заёмщикам воспользоваться ипотечными каникулами, реструктурировать долги, банки правильно поймут этот сигнал и не будут торопиться повышать процентные ставки, будут проявлять максимум лояльности к клиентам.
Но это на обозримый промежуток времени. А как дальше будет развиваться ситуация – честно говоря, знает только Господь. Это зависит слишком от многих факторов: здоровья, цен на нефть, , локальной ситуации внутри нашей страны, рынка, истерии в той или иной сфере бизнеса….
Люди в бизнесе ещё себя ведут не вполне адекватно. Условно говоря, закупаясь сегодня гречкой, завтра они могут не иметь денег на хлеб. С другой стороны, производители, видя спрос, нарастили производство гречки, и завтра окажется, что эта гречка больше не нужна – ей запаслись на полгода вперёд. Начинаются волатильные циклы спроса и предложения, рассчитать которые невозможно — логике они не поддаются.
