Снижение ставок по ипотеке — необходимое, но недостаточное условие для покупок недвижимости. По мнению сотрудников аналитического агентства «Индикаторы рынка недвижимости», для увеличения продаж новостроек необходимо в первую очередь освободить застройщиков от многочисленных ограничений и гарантировать им стабильность законодательства на рынке недвижимости.
В своем ежегодном послании Федеральному собранию Владимир Путин потребовал оказать существенную поддержку россиянам в приобретении недвижимости путем снижения ипотечной ставки до 7% и увеличения количества ежегодно вводимых в эксплуатацию квадратных метров. Эксперты по недвижимости отмечают, что объявленное президентом снижение процентных ставок по ипотечным кредитам не стало особой новостью, так как на протяжении последних двух лет ключевая ставка стабильно снижалась, и совсем неудивительно, что уже через 1-1,5 года ипотека будет предоставляться под 7-7.5%.
Но аналитические исследования показали, что главная проблема российского рынка недвижимости заключается не в высокой кредитной ставке ипотечных кредитов, а в дисбалансе между стоимостью 1 квадратного метра и реальными доходами физических лиц.
Согласно международным нормативам, жилье признается доступным для населения, если среднемесячный доход человека позволяет ему приобрести 1 квадратный метр жилья в новостройке. За последние 3 года стоимость недвижимости в Москве снизилась на 15-20% по сравнению с 2015 годом, до 200’000 рублей. Однако даже такая сумма в несколько раз превышает реальные доходы москвичей.
Таким образом, несмотря на то что за 2017 год объем вводимого в эксплуатацию жилья в Москве в пределах МКАД увеличился почти на 20%, большинство покупателей отдавали предпочтение более дешевым квартирам за МКАД, а все из-за того, что цены на квартиры между МКАД и Третьим транспортным кольцом примерно на треть ниже чем цены на квартиры построенные внутри МКАД.
По информации «ИРН-Консалтинг» за последние три года уровень не реализованных квартир в новостройках внутри МКАД увеличился более чем в полтора раза. Логично предположить, что застройщики должны были бы снизить цены на новостройки для поддержания необходимого уровня спроса. Однако строительная маржа с учетом всех затрат даже в московском регионе редко превышает 25-30%. Соответственно, большинство девелоперов физически не могут снизить стоимость реализуемых ими лотов в 1.5-2 раза для повышения привлекательности своих жилых комплексов.
Выход из сложившейся ситуации может быть найден, если существенно снизятся затраты застройщиков на преодоление административных барьеров, а развитие инфраструктуры вокруг возводимых жилых комплексов будет осуществляться за счет бюджетных средств (дороги, школы и детские сады).
