Кадастровая стоимость, используемая для исчисления налога на имущество для собственников недвижимости, заботит сегодня подавляющее большинство людей в нашей стране, от президента до собственников шести соток. Налог большой, исчисление его неверное, экономическая ситуация в стране тяжелая — по заданию власти, скоро проблема будет частично решена благодаря законодательным изменениям.
Как именно планируется это сделать, и к чему это приведёт – мы спросили нашего эксперта – Ирину Радченко, вице-президента Международной академии ипотеки и недвижимости.
ЭВ: Ирина, мы узнали о том, что подготовлен очередной законопроект, призванный скорректировать кадастровую стоимость и, как следствие, начисляемые на её основе имущественные налоги. Первый вопрос к Вас – о чём разговор, каковы основные проблемы с кадастровой стоимостью?
Ирина Радченко: Первая проблема, связанная с кадастровой стоимостью – это неготовность граждан платить налоги. Она возникает потому, что в России больше всего в мире собственников недвижимости вследствие бесплатной приватизации (85% на душу населения, такого нет даже в Америке, где 76%!), но когда её проводили по спискам, то никто не разъяснял собственникам, что с собственности надо будет платить налог. По этому поводу нужно вести просветительскую работу, объяснять, что граждане-собственники помимо ЖКХ и электроэнергии должны платить налог, из которого выделяются средства на обустройство территории, ремонт дорог, парки и т.д.
На Западе люди нормально относятся к этому налогу. Я изучала опыт Запада, например, Англии. Собственники даже радуются увеличению налога на собственность: «Значит, капитализация моей недвижимости растёт!», — говорят они. У них налог сейчас начисляется исходя из месячной арендной ставки в регионе. То есть, если повышается налог, значит, моя недвижимость в аренду будет стоить больше, понимаете?
ЭВ: Ну, это у нас совершенно по-другому. Я помню, что именно собственники из регионов обратились к руководству о завышении кадастровой стоимости.
Ирина Радченко: Да. Есть разные менталитеты: собственники на Западе при покупке квартиры сразу понимают, во сколько она обходится, поэтому там люди не стремятся покупать недвижимость. В той же Франции, Германии или Австрии люди арендуют жильё, потому что их права защищены и нет необходимости в покупке жилья. А если ты становишься собственником, ты должен понимать, что тебя ждёт достаточно большое бремя расходов.
В России многие малоимущие люди приватизировали жильё и бесплатно его получили, а сейчас, учитывая падение доходов, налог явно не вписывается в их бюджеты. Доходы падают, а налоги – нет. Причём налог на имущество – это один из налогов, от которого не спрячешься. Неотвратимость ситуации с налогом на недвижимость вызывает отторжение самого налога, — это первая проблема.
Вторая проблема – непрозрачность. Куда уходит налог? Никто не объясняет, что налог муниципальный, из него будет оплачено благоустройство района. На Западе каждый собственник может зайти на сайт и посмотреть, как расходуется его налог, до последнего цента. Технология анонимна и никто не узнает, сколько оплачивает соседка и за какой метраж. У нас же этого, конечно, нет. Это вызывает дополнительное недовольство.
Третья проблема касается величины налога, точнее не самого налога, а кадастровой оценки, которая раньше выполнялась независимыми оценщиками, а сейчас – государственными, но ситуация не изменилась. Проблема в отсутствии информации по стоимости!
У нас разрушили систему БТИ (Бюро технической инвентаризации – прим. ред.), которая существовала с 1925 по 2006 годы. Если нет границ больше чем на половину участков Российской Федерации, то что можно говорить о правильной оценке? Пройдут годы, пока будет грамотно налажена система учёта. Сейчас оценку проводят государственные бюджетные учреждения (ГБУ) «Жилищник», у большинства из них не хватает ни технических средств, ни специалистов, и на одно ГБУ приходится до миллиона объектов. Соответственно, низкий уровень качества оценки сохраняется.
ЭВ: Но то, о чём Вы говорите – это проблемы системные. Способен ли законопроект по кадастровой стоимости их решить? Ведь проблема кадастровой стоимости лежит гораздо глубже формулы исчисления налога.
Ирина Радченко: Да, это системные проблемы.
Теперь что касается налога на имущество с граждан, который идёт от муниципалитета. Последние, естественно, запланировали в своих бюджетах то, что в них будут поступать миллиарды рублей, и под этот бюджет уже расписали расходы. Но граждане, которые сталкиваются с неправильной оценкой, идут в суд, оспаривают, и часто суд принимает сторону граждан. Если суд признаёт завышение кадастровой стоимости, то муниципалитет может уменьшать ставки, потому что величина ставки может регулироваться местными органами власти в интервале от 0.1% до 2%.
Есть ситуации, когда муниципалитеты увеличивают ставки налога на имущество, но целом, ставки ежегодно увеличиваются, поэтому с каждым годом недовольство будет нарастать. Всё это негативно сказывается на социально-экономической сфере и на общем настроении. Люди пишут, жалуются. На сегодняшний день мы заплатили 60% от общей стоимости налога.
Каждый собственник в Москве на данный момент заплатил около 60% от налога, который должен был быть уплачен в 2020 году. А что будет, если доля вырастет до 80% и 100%? Поэтому власть вошла в курс дела и было принято поручение президента: до 15 июля разработать новую систему оценки кадастровой стоимости.
ЭВ: Проблема ясна, но, если я правильно понимаю, упомянутый Вами комплекс проблем не решается предложенными законодательными изменениями?
Ирина Радченко: Да, это не становится решаемой проблемой в той формулировке, которую задал Президент. Есть регионы, где земельный участок не продавался. Например, в деревне. Как там может быть оценена рыночная история? Понятно, что это утопия. Предложение от 15 мая 2018 года – законопроект Володина – позволяет снизить напряженность, но не решает проблему.
Как вы помните, это закон предполагает, что налог фиксируется уплату налога на имущество на нынешних 60%, и не будет расти дальше по кадастровой стоимости. Это 28 регионов по состоянию на 2017 год, а у нас их всего 85. Остальные – те регионы, которые только включаются в кадастровый процесс – будут платить по 10% ежегодно, пока не достигнут уровня 60% в течение условных 6 лет.
У нас в России нескоро появится прозрачная система кадастровой оценки, где можно будет узнать информацию о сделках. В силу того, что рынок недвижимости у нас оборачивается медленнее, чем в Европе, в силу отсутствия корректных данных, и потому, что у нас большинство сделок идёт в договоре с занижением цены.
ЭВ: Но планируемые изменения помогут снизить тяготы имущественного налога для людей, и уменьшат их возмущение от несправедливости?
Ирина Радченко: В целом, это отражает компромиссный временный вариант, который поможет на первые 5-6 лет.
ЭВ: Я понимаю, что у нас все занимаются жилой недвижимостью, но ведь это касается и коммерческой недвижимости?
Ирина Радченко: Этот законопроект затрагивает только граждан, владельцев квартир, домов и земельных участков. На юридических лиц и нежилые помещения законопроект не распространяется.
Юридические лица платят ставку полностью уже давно, для них не было льгот. Это не значит, что там нет проблем, они есть – там та же неправильная документация. Но у компаний есть возможность обратиться в комиссию, которая чаще принимает сторону истца, и решить вопрос об изменении кадастровой стоимости без суда. Или собственник может нанять юриста и отстаивать свои права в суде, добиваться того, чтобы им вносили корректные данные. Собственники коммерческой недвижимости этим пользуются.
Сейчас рассматриваются законопроекты о компенсации юридических расходов на доказательство своих прав в суде.
