Сооснователь InState Property Facility Management и PropTech Russia Кирилл Малышев – один из наиболее авторитетных и ярких экспертов в области цифровых решений для рынка недвижимости России. Неудивительно, что именно к нему редакция «Э-Вести» адресовала вопросы наших читателей, касающиеся инвестиций в эту сферу.
В интервью Кирилла Малышева нашему изданию даётся довольно полная картина внедрения цифровых решений в российскую недвижимость, и мы уверены, что оно будет интересно как потенциальным инвесторам, так и руководителям бизнеса.
ЭВ: Кирилл, скажите, пожалуйста, идут ли сегодня инвестиции извне в строительную отрасль России, которые позволили бы компаниям более интенсивно проводить цифровизацию? Нам известно, что сами участники рынка в той или иной степени осуществляют R&D. Но работают ли на рынке профессиональные инвесторы, заинтересованные в выгодных проектах внедрения инноваций?
Кирилл Малышев: Профессиональных инвесторов, которые реально инвестируют в российские Protech технологии единицы, если таковые вообще есть. Вспоминается история 10-12-летней давности, которая происходила с недвижимостью и инвестиционными фондами. Инвестиционные фонды тогда приезжали, ходили по рынку с чемоданами денег, обещали «купить всё», а в итоге за пять лет дай Бог купили одно здание.
На мой взгляд, российский рынок технологий в недвижимости не созрел как инвестиционный, как с точки зрения подготовки стартапов, так и со стороны методологической подготовленности инвесторов. Стартапы, в основной массе, не подготовлены к разговору с инвестором. Последние смотрят только на операционные показатели бизнеса, а венчурные инвестиции предполагают несколько иные методы оценки. В своей оценке мы опираемся на механизмы работы инвестиционного рынка Европы и можем с уверенностью говорить о фактическом отсутствии аналогичного рынка у нас.
ЭВ: Теперь мне понятно, почему руководители российских компаний недвижимости на вопрос о том, привлекают ли они инвесторов, как правило, дают отрицательный ответ. Они мне говорили, что им это не нужно.
Кирилл Малышев: Это немного другая история. Отсутствует Диджитал структура, а соответственно, планирование, бюджетирование и тд. В последние полгода (это видно по нашим компаниям-клиентам: строителям, девелоперам) компании начали искать digital-директоров, вводить понятие digital-офиса, расширять полномочия директоров по IT и т.д. Наверное, каждая вторая крупная компания занимается этим направлением. Эти процессы говорят о стремлении создания профессионального направления, работающего с инновациями.
С моей точки зрения, в компаниях должен появиться ответственный человек с экспертизой и, естественно, под ним должен быть бюджет. Профессиональных CDO уже нанимают, специализированных бюджетов пока не выделяют, но я предполагаю, что это следующий шаг. То есть, пока руководство ставит задачи на уровне KPI – давайте-ка, внедрим пару технологий… Вопросы о том, сколько они будут стоить, сколько мы готовы на них потратить, и что они должны нам дать, в лучшем случае, звучат как хайп. По принципу: «Все внедряют, и нам нужно».
ЭВ: Если резюмировать, то основные инвестиции идут по линии R&D компаний, новая тенденция – создание команды внутри компании, которая призвана заниматься внедрением цифровых решений.
Кирилл Малышев: Да, но пока все процессы в начальной стадии. Команде ещё предстоит сформировать представление ТОП-менеджмента о бюджетах, целях, задачах, проанализировать бизнес-процессы, составить концепции и детализации.
ЭВ: И уже после этого, как Вы ожидаете, пойдут расходы на это и, соответственно, будет результат. Пока цифровизация – это идея и подготовка к цифровизации…
Кирилл Малышев: Всё это происходит на фоне становления самих технологий, потому что на самом деле их мало. Казалось бы, есть сотни различных компаний, которые что-то предлагают, но по-настоящему эффективных технологий на рынке немного. Поэтому тем компаниям, которые пока не имеют специализированных структурных единиц, тяжело в этом сориентироваться. Например, на рынке 30 технологий в определенном сегменте, но какая из них эффективная? Первая или двадцать девятая?
ЭВ: Какие направления сейчас подвержены инновациям в первую очередь? По ощущениям, все говорят о BIM, который внедряется сверху.
Кирилл Малышев: Если мы говорим о BIM-технологиях как о концепции, а не о как о средстве проектирования, то у меня по отношению к ним пока неоднозначное ощущение. В госкорпорациях идут внедрения, в секторе жилого строительства BIM более-менее внедряется, но в меньшем объеме. В коммерческой недвижимости — единичные случаи.
ЭВ: Достаточно ли эта тема осознана, идут ли туда решения и какие проблемы могут быть решены благодаря BIM?
Кирилл Малышев: Стоит оценивать ситуацию по секторам. Везде есть ключевая задача. Если мы берем госсектор, его ключевая задача спущена сверху – это BIM + эксплуатация, то есть, паспортизация и эксплуатация задний, создание 3D-моделей, восстановление проектной документации, которая много лет отсутствует.
Если брать жилой сектор, то есть две основные задачи: построить и продать. Соответственно, компании сферы жилой недвижимости смотрят на то, как им быстрее заработать деньги, ускорить продажи, и как построить дешевле. Снижение же цен, как правило, зависит от скорости строительства. Поэтому в жилом секторе два направления: BIM + продажи.
Если взять коммерческую недвижимость, то ее основная задача – это операционное управление: facility, property- и asset-management. Соответственно, BIM уходит на второй план.
ЭВ: Российские компании гармонично вкладываются во все эти сферы, и есть ли соответствующие решения на рынке?
Кирилл Малышев: Пока идет только этап осознания, что это надо.
Что касается решений по операционному управлению (asset-management), то на рынке только одно решение, не российское.
Если мы говорим о property-management (главное — никого не обидеть), то некоторые вендоры реализовали отдельные функции, а полноценных платформенных решений, где можно реализовать всё от прихода арендатора, договоров, бюджетирования и т.д., нам известно только два. Первое — это стародавнее 1С; в противовес ему появилось второе, но компания только вышла на рынок и начинает активную экспансию.
ЭВ: Скажите, эти решения и их внедрение — это, наверное, огромные деньги? Потянут ли их компании, которые хотят оказаться на плаву, но имеют небольшой бюджет в силу объективно сжимающегося рынка?
Кирилл Малышев: Решения разные. Их выбор зависит от самих компаний. Системы должны быть разного уровня. Полноценная платформа, когда мы охватываем все бизнес-процессы — это скорее всего А-класс и Б плюс -класс, где предусмотрено бюджетирование, согласование бюджетов и т.д. Им нужны полноценные платформы.
Если мы говорим о более простых объектах, им не нужны такие сложные системы. На рынке есть 3-4 решения.
ЭВ: То есть, фактически цифровизация предлагает каждому решения по его кошельку и задачам. Крупные кошельки имеют деньги, ну и решения соответствующие…
Кирилл Малышев: В целом, да. Но все же, основной вопрос не в финансировании. Прежде всего необходимо понимать собственные бизнес процессы и четко поставить задачи для цифровизации.
Когда на рынке появится с десяток решений и 30-50 внедрений, то возникнут метрики и сравнительная стоимость. Тогда освоение пойдет достаточно быстро. А пока (мы три года занимаемся продвижением и созданием технологий, у нас в портфеле шесть собственных технологий, в том числе как раз из области операционного менеджмента) мы сталкиваемся с тем, что компаниям ещё не с чем сравнить предлагаемые рынком решения.
Да, есть решение, оно стоит Х рублей, а есть ли что-то ещё? Непонятно, дорого это, дёшево. Полный функционал брать или неполный? Это нормальная тендерная процедура. Для неё пока нет практики — это следствие того, что нет руководителей, нет выделенных бюджетов, нет полного осознания, для чего это надо.
ЭВ: Я знаю, что люди ездят на зарубежные выставки и следят за американским и европейским опытом. Чем мы в принципе отличаемся от этих, возможно, более продвинутых коллег? Я правильно понимаю, что мы отстаем?
Кирилл Малышев: Да, отстаем, и разрыв увеличивается.
ЭВ: В чем же здесь дело? Денег нет?
Кирилл Малышев: Да, если говорить глобально, то в экономике (в строительной отрасли) нет денег.
Могу привести пример. Мы привозили буквально 2 недели назад в Россию голландского девелопера, который внедрил всё, что можно внедрить – от новых материалов до информационных систем. Когда потребитель приобретает его недвижимость, все улучшения оценены в деньгах. В Европе такие объекты стоят дороже, это норма. Если в объекте нет специализированных мобильных приложений, сенсоров, датчиков, умных домов, то это уже другой класс зданий — он хуже, он должен стоить дешевле.
Таким образом, цифровизация отрасли в Европе начинает влиять на стоимость квадратного метра. У нас это пока не очень-то влияет, разве что в элитных сегментах жилья. Внедрение технологий в России не повышает стоимость объекта. У нас ещё не привыкли к тому, что при наличии высоких технологий стоимость квадратных метров должна быть выше. Тут целый набор факторов, а глобально — проблема в отсутствии денег. Последние 10 лет девелоперы каждую копейку складывают.
ЭВ: Вы упомянули элитный сегмент. В связи с инновациями мне доводилось слышать, что у покупателей в России есть деньги, но они не готовы покупать объекты с инновациями и платить за это. Якобы компании экономят на инновациях, так как клиент не будет за это платить. Говорят и о том, что внедрение баз данных, интерфейсов и прочее встречает в этом сегменте негативные ощущения из-за возможного нарушения конфиденциальности. Правда ли, что элитный сегмент в России не является тем самым двигателем инноваций, как он должен быть на самом деле?
Кирилл Малышев: Я бы разделил на две части.
Если мы говорим о жилье, то массовая застройка начала обращать внимание на те технологии, которые снижают стоимость строительства, ускоряют процессы. Самый яркий пример – ГК ПИК, а за ним начинают «подтягиваться» остальные игроки.
В элитном сегменте у застройщиков усилия направлены на увеличение продаж, маркетинг, обслуживание клиентов и предоставление им лучшего сервиса. Потребители в этом сегменте готовы платить за лучший сервис. И девелоперы развивают инновации в работе с покупателями.
Конечно, количественно элитный сегмент продается меньше, чем массовый, и тяжелее. Компаниям нужно прилагать больше усилий и вкладывать больше средств в привлечение клиентов.
Что касается безопасности, то это в большей степени зависит от технической подготовленности вендора, а также от гибкости в работе с требовательным клиентом. Если вендор может убедительно рассказать, доказать и показать, что информация будет гарантированно защищена, то проблем не возникнет. Кроме прочего, существуют стандарты безопасности и сертификации.
