Льготные ставки по ипотеке, на наш взгляд, не делают это направление привлекательным для инвесторов в России, а ипотека в Москве сулит очевидный убыток. Это следует из результата исследования аналитиков ЦИАН, проведённого в крупных городах России. Хотя вывод самих исследователей состоит в том, что в большинстве крупных городов страны с населением более 500 тысяч человек ежемесячный платёж по аренде недорогой однокомнатной квартиры (в среднем 49 кв. м) превышает выплату по ипотеке и потому может быть интересен с точки зрения инвестиций.
Кто в данном случае понимается под инвестором? Человек, который заплатил начальный взнос за новое жильё (не менее 20% его цены), на оставшуюся часть оформил льготный ипотечный кредит по ставке 6.5% годовых, сдал свою квартиру арендаторам и стал погашать кредит за счёт арендных платежей.
ЦИАН говорит о том, что едва власти объявили о снижении ставок по ипотеке, россияне во всех крупных городах России стали интересоваться приобретением нового жилья, в том числе для инвестиционных целей. Интерес вылился в оформление 10.2 тысяч кредитов на сумму около 27 миллиардов рублей, оформленных через Дом . РФ. Но было бы удивительно, если бы в числе покупателей квартир по ипотеке было много инвесторов.
В 18 городах России, по расчётам компании, величина арендных платежей действительно превышает размер платежей по кредиту, но на сумму 1-6 тысяч рублей в месяц (средняя ставка аренды около 14 тысяч рублей). Разницу (и, соответственно, доход) более 4 тысяч рублей (то есть, порядка 30%) могут получить инвесторы шести российских крупных городов: Сочи, Краснодара, Ростова-на-Дону, Воронежа, Липецка и Самары. Но только в том случае, если им удастся найти постоянных платёжеспособных клиентов, которые будут бережно относиться к арендованной квартире и вносить платежи в срок. Пока что на период «режима самоизоляции» спроса почти нет, арендодатели вынуждены предоставлять скидки 15-20% и только за апрель в крупных городах России цены аренды упали на 10%. Таким образом, инвестиция в арендное жильё будет сопряжена с высоким риском, который может «съесть» привлекательную разницу в цене.
Что касается Москвы, то она находится на нижней строке рейтинга. Платить банку незадачливому московскому инвестору придётся на 7 тысяч рублей выше средней ставки аренды квартиры.
Рынок аренды недвижимости имеет достаточно чёткую корреляцию с уровнем доходов населения. А аналитики энергетического центра Сколково недавно рассказали Bloomberg о том, что Россия после пандемии коронавируса и отсутствия поступлений в бюджет от углеводородов будет восстанавливаться десятилетие. В этот период роста доходов россиян не предвидится.
Эксперты ЦИАН обращают внимание на то, что ни в одном крупном городе вложенные инвестором деньги не вернутся в течение 10 лет за счёт арендных платежей. Только при условии оформления ипотечного кредита на 20 лет в 75 крупных городах России аренда «однушки» превысит выплату банку. Возможно, что во втором десятилетии ситуация и поправится, но прогнозировать доходы населения и ставки аренды жилья на такой долгий срок сегодня мало кто возьмётся.
«Доходы населения не успевают за ростом стоимости на новостройки, поэтому в среднесрочной перспективе цены будут стагнировать, застройщики станут активнее предлагать скидки, компенсируя тем самым провал в продажах во время самоизоляции. Поэтому в ближайшие месяцы удастся купить квартиру не только по самой низкой ставке, но и с хорошим дисконтом», — комментирует результаты своего исследования Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан.
Вот когда цены на недвижимость снизятся, как это предрекают аналитики, тогда у инвесторов действительно появятся те возможности, которые были только намечены запуском программой льготной ипотеки. Можно только надеяться на то, что это произойдёт до окончания программы — 1 ноября 2020 года.
