В 2021 году программа льготной ипотеки изменится, поскольку, как сообщила глава Центробанка Эльвира Набиуллина, «льготная ипотека. была эффективной, но её надо сворачивать вовремя как антикризисную меру — она должна стать более таргетированной и не приводить к перегреву на рынке жилья». Сказанное не говорит об отмене льгот — по мнению Набиуллиной, «постоянно действующие льготы тоже имеют потенциал», но об изменении подхода к их предоставлению.
Какие же льготы по ипотеке с наибольшей вероятностью будут действовать с 1 июля 2021 года до 2024 года?
Э. Набиуллина полагает, что они могут сохраниться на региональном уровне — в тех регионах, где есть недостаток предложений и не очень выросли цены, а также на селе. Прежде всего, по её словам, правительством должна осуществляться поддержка тех регионов, где строительство низкомаржинально. или социальные программы не очень эффективны.
Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК) полагает, что из 1117 российских городов 511 страдают от низкой обеспеченности жильём. Москва и Санкт-Петербург, как мы понимаем, в их число не входят. Речь идёт прежде всего о малонаселённых городах в Ненецком и Чукотском автономных округах, Еврейской АО, Камчатском крае, Карачаево-Черкессии и Магаданской области.
Для благополучных регионов господдержка может остаться точечной, сосредоточенной на проектах строительства жилья под социальный найм или некоммерческое использование (соответствующую инициативу лоббируют в ОНФ) или на улучшении условий жизни семей с детьми.
Семейная ипотека подверглась наибольшей критике со стороны руководства Центробанка. «Льготная программа поддержка молодых семей сегодня не очень востребована — надо её расширить в зависимости, например, от количества детей, — говорит Набиуллина. — Мы будем обсуждать это вместе с правительством».
Важно отметить, что словосочетание «не очень востребована» отнюдь не означает, что семьи с детьми не хотят воспользоваться материнским капиталом и погасить им плановые ипотечные платежи или использовать в качестве первичного ипотечного взноса при заключении нового договора или при покупке квартиры. Это лишь означает, что система, существовавшая в 2020 году, была не очень работающей. Воспользоваться ей было непросто, особенно при оформлении ипотеки.
«С 2021 года заявления в ПФР должно быть рассмотрено не дольше 15 дней, что сократит время рассмотрения ипотечного кредитования, рассказал культурно-политическому журналу «Э-Вести» генеральный директор «Центрального агентства недвижимости» (ЦАН) Артур Погосян. — Это уже улучшит ситуацию, потому что на практике многие банки отказывают в ипотечных кредитах, в которых используется материнский капитал, потому что Пенсионный фонд (ПФР) долго рассматривает перевод и выделение денег для ипотеки. Банкам из-за этого приходится доплачивать при покупке недвижимости свои деньги, компенсировать их застройщикам или владельцам. Другой проблемой доступа к маткапиталу является то, что банки пытаются убедить семьи, что первоначальный взнос должен внести сам заёмщик (без денег от ПФР). Из-за этого льготный ипотечный кредит сразу увеличивается выше 6.5%. Третье — многие банки отказываются рассматривать льготные программы ипотечного кредитования под 6.5%. В этом будет участвовать госкомпания Дом. РФ, которая будет распределять средства федерального бюджета между банками, которые приобретают права по льготной ипотеке. Из-за этого только некоторые банки вступают в игру и понижают % по ипотечным кредитам».
Иными словами, если бы не бюрократия и недостатки функционирования банковской системы, семейной ипотекой смогло бы воспользоваться гораздо больше семей уже в 2020 году. Минтруд (на середину ноября) оценивал их число в немногим больше 400 тысяч. Немного, но это 61% от тех, кто в какой-то мере смог задействовать материнский капитал, что говорит о востребованности семейной ипотеки.
Но дело в том, что наряду с заботой об улучшении жилищных условий российских семей ведомство Э. Набиуллиной заботится о стабильности банковской системы, и борется за то, чтобы банки предоставляли кредиты только платёжеспособным заёмщикам. Им запрещено наращивать рисковые кредиты, выданные людям без достаточных доходов. Поэтому принципиально при действующей банковской системе число новых семейных заёмщиков вырастет лишь если государство будет обеспечивать полностью или частично социальное жильё: брать на себя риски неуплаты, или кратно увеличит размер материнского капитала, или будет дарить квартиру или её часть малообеспеченным семьям.
Есть и другой вариант, о котором говорит Э. Набиуллина: расширение госпрограммы в зависимости от числа детей. Учтённых детей. Это действительно перспективно, и решить эту проблему может ПФР.
На сегодняшний день размер материнского капитала при рождении первого ребёнка составляет 483’882 рублей, второго — 616’617 рублей, третьего — 639’432 рубля — неплохая сумма, за которую можно купить квартиру в малонаселённом городе. Вот только дети с большой разницей в возрасте не учитываются при расчёте размера маткапитала, как и двойняшки, рождённые до 2020 года. Есть много тонкостей, с которые лишают семьи доступа к семейной ипотеке и материнскому капиталу.
Если убрать все действующие юридические нюансы и позволить участвовать в программах буквально всем родителям, не использовавшим свой маткапитал, то уже это действительно сделает программу «востребованной». Для этого число детей, учитываемых по программе, просто должно соответствовать числу детей, имеющихся в семье, вне зависимости от даты их рождения и от того, был ли на каждого из них своевременно получен сертификат. Но пойдёт ли на это правительство?
