Банки сегодня — это ключевые игроки рынка недвижимости, артерии, по которым строительные компании получают деньги для финансирования своих проектов в условиях падения доходов населения и экономической нестабильности. Одним из главных драйверов рынка недвижимости является льготная 7%ная ипотека, однако позиция Центробанка РФ и Министерства финансов достаточно твёрдо высказывается относительно завершения льготных программ уже в 2023 году. Это означает, что финансирование нового жилищного строительства будет сокращено.
Минстрой выступает за продление льготной ипотеки, которая, по словам замминистра Никиты Стасишина, больше не влияет на рост цен готового жилья, но позволяет поддерживать «наполнение эскроу-счетов, которое позволит получить эффективную ставку при проектном финансировании на строительство жилья». Иными словами, возникает баланс спроса и предложения, который может быть нарушен без поддержки спроса.
Как отметил на панельной дискуссии «Девелоперы и банки: диалог 22/23» Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы (КИМ) Владислав Преображенский, отмена льготной ипотеки приведёт к росту банкротств среди застройщиков, приостановке финансирования новых проектов, снижению объёма продаж на первичном рынке недвижимости и сокращению предложения на нём. По его словам, льготная ипотека, запущенная в нестабильной макроэкономической ситуации (тогда — пандемии), была комфортна и выгодна как застройщикам, так и покупателям.
Мы понимаем, что льготная ипотека была выгодна также и банкам, которые являются выгодоприобретателями от возмещения доходов при предоставлении кредитов гражданам..
Финансирование строительства, как подчёркивает руководитель Департамента залогов, Старший Вице-Президент ВТБ Антон Вовк — сложный процесс, заточенный на расчёт конечной цены на рынке недвижимости. «Мы сами не собираемся управлять такими объектами, наша деятельность — финансировать, но не забирать бизнес. — говорит он. — Эта деятельность также основана на требованиях регулятора — Центробанка, и диктуется особенностями оценочного законодательства. Это не оценка объекта для целей торгов, продажи или приватизации. Мы лишь определяем, за какую стоимость у нас точно купят объект., и в конечном счёте используем модель ориентации на покупателя».
Неудивительно, что банки внимательно следят за состоянием рынка и ценовой конъюнктурой на нём, стараются финансировать рынок, чтобы поддерживать его в «рабочем состоянии». «Почему банки не должны позволять себе перегревать рынок? — поясняет Антон Вовк, — Чтобы пузырь не взорвался. Когда рынок растёт, можно закрывать глаза на какие-то риски, оптимистичнее смотреть на модели, подразумевая, что стоимость будет расти, и пара процентов ошибки не будет фатальной. Но сейчас нужно более консервативно подходить к оценке».
Снижение объёмов финансирования строительства пагубно отразится на рынке, на котором и без того в 2022 году наметились негативные тенденции. Например, Владислав Преображенский обращает внимание на то, что доля инвестиционных продаж (на стадии строительства) имеет тенденцию к снижению начиная с мая 2022 года. Если в 2020-2021 годах она составляла 43%, то в последние месяцы стремится вниз. Другой настораживающий симптом последнего времени, тревожный для банков — впервые объём задолженности превысил объём денежных средств застройщиков, находящийся на эскроу-счетах (4.3 трлн рублей vs 4.1 трлн рублей на сентябрь 2022 года). На необходимость их наполнения также указывал Никита Стасишин.
Поддержание объёмов продаж и количества новых проектов в условиях падения доходов населения возможно только при снижении цен или запуске новых кредитных предложений банков и застройщиков. Однако в этом кроется опасность как для покупателей, так для банков и застройщиков.
Но главное, о чём говорит Владислав Преображенский: дольшики могут снова пострадать в случае отмены льготной ипотеки. Например, они могут столкнуться с такими последствиями остановки финансирования строящихся проектов, как возврат денег (по ним, кстати, существует лимит) без учета оплаченных процентов по ипотеке, удорожания жилья и других издержек.
