Появление конкретных сроков получения жилья по программе реновации в Москве изменило предложение вторичного жилья на рынке столичной недвижимости. По данным ИНКОМ-Недвижимость, число выставленных объектов, подпадающих под программу реновации, упало на 32%, а цена на них выросла в среднем на 6% по сравнению с 2019 годом. Причины этого просты — люди стали понимать, что обладатель такого жилья может через несколько лет (в зависимости от даты расселения) до 30% нарастить его стоимость.
Обнародование сроков — это взятые на себя обязательства московского правительства, которые повысили доверие к расселению «хрущёвок». Стало понятно, что расселение произойдёт в обозримое время, и можно не только повременить с покупкой более просторного жилья для себя, но и через некоторое время выиграть какую-то сумму при продаже квартиры.
Правда, пока посчитать сумму удорожания квартиры в доме под снос не представляется возможным, потому что будущего дома ещё нет. Владельцы, выставляя свою собственность на продажу, интуитивно могут поднимать рыночную цену на сумму до 700 тысяч рублей, но это, по мнению специалистов, чрезмерно.
Давайте посмотрим, что собой представляет усреднённый объект, выставленный на продажу в доме под реновацию. Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость говорят о том, что средняя площадь «двушки» составляет 45 кв. метров (она колеблется от 26.7 кв. м. до 96.7 кв. м). 1 кв. м таких лотов продаётся за 186 тыс. рублей, и средняя общая стоимость двухкомнатной квартиры под реновацию составляет 8.2 млн рублей. Это (даже с учётом повышения цены) на 1% дешевле аналогичных квартир, не подлежащих реновации.
Директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Михаил Куликов говорит о том, что метраж квартиры, полученной в рамках реализации программы реновации до 2032 года, в среднем будет на 10%-20% больше, чем объектов в сносимых пятиэтажках, но в основном за счет мест общего пользования (коридора, кухни, санузла и т.п.).
Ожидается, что и стоимость полученного нового жилья будет выше, чем стоимость квартир в сносимых «хрущевках». Вот только пока предугадать размер удорожания нельзя, и как для собственника, так и для покупателя сохранится риск получения минимальных выгод от реализации программы реновации. Вместе с тем, 60% покупателей таких квартир составляют инвесторы, которые тщательно просчитывают возможные риски, потому что они таким образом планируют спасти и приумножить свои сбережения или затем перепродать квартиру по более выгодной цене.
Как предполагает наш аналитик, в наиболее благоприятных условиях (если новые дома будут построены в той же локации, в удобной транспортной доступности, это будут качественные строения без изъянов с точки зрения планировки, отделки, уровня шумоизоляции) стоимость объектов, возведённых по программе реновации, будет на четверть, а в отдельных случаях – на треть выше, чем на жилье в домах под снос на данный момент. Но у всех ли будут такие благоприятные условия?
«Я не могу сказать, — говорит Михаил Куликов, — что полученная по программе реновации новая жилплощадь пользуется повышенным спросом, особенно если ей приходится конкурировать с новостройками массовых сегментов, расположенных в этом же районе».
Как пояснили в Инком-Недвижимости нашим читателям, в разных локациях ситуация может быть разной. Скажем, в каком-то районе ещё вообще нет новостроек, и новым домам по реновации не с чем конкурировать — обладателям таких квартир по реновации повезёт. А в другом районе не-реновационные новостройки относятся к более дорогостоящему сегменту жилья, поэтому стоимость квартир не по реновации в них выше.
Таким образом, можно порадоваться за организаторов программы реновации, которые увеличили доверие к ней. Но вот только выходит, что для большинства случаев это доверие приводит к завышенным ожиданиям: да, действительно, кому-то удастся увеличить цену своей недвижимости на 25-30%, но другие же взамен своего ветхого жилья получат примерно то же, что было раньше — обычную небольшую квартирку, цена и качество которой будет ниже средней по рынку недвижимости Москвы. И если это будет так, то во что обернётся оказанное доверие? Верно, в разочарование.
Очень бы хотелось, чтобы новые этапы программы реновации не обманули ожидания москвичей.
***
Дорогие читатели! Если Вам нравится публикация — пожалуйста, поделитесь ей и подпишитесь на наши обновления, чтобы ничего не пропустить.
Подписчики культурно-политического журнала «Э-Вести» получают право предлагать темы для следующих публикаций, отправлять свои материалы для размещения, комментировать статьи, участвовать в розыгрышах билетов на культурные мероприятия и ценных подарков, а также задавать через нас вопросы своим кумирам (и получать ответы и автографы!).
