Обзор рынка недвижимости Испании — вещь неблагодарная. Однако большинство аналитиков сходятся во мнении, что этот рынок явно оживёт после выборов в правительство.
Ряд влиятельных ресурсов (Pisos.com) сообщает, что самый нестабильный рынок в Испании — рынок недвижимости, дающий до трети поступлений в бюджет в разные годы, приобретет конкретные и стабильные очертания в ближайшие годы.
Рынок недвижимости, как никакой другой — лакмусовая бумажка состояния экономики в стране. Чем нестабильнее социально-экономическое положение в стране, тем нестабильнее рынок недвижимости.
Прямой однолинейной связи между стабильностью правительства и рынком недвижимости нет, но связь всё же есть, и она не такая уж извилистая, как может показаться на первый взгляд.
Чем стабильнее правительство, тем больше к нему доверия на рынке недвижимости. Тем ниже арендная плата и тем выше покупательная способность на этом рынке, а значит — больше поступлений в казну.
Ситуация на ипотечном рынке отличается неким национальным своеобразием (за последние 5 лет 5 раз менялись ипотечные индексы на рынке недвижимости), однако и здесь связь проста: есть правительство, есть установленные правила — есть прямой доход от продаж квартир, да и недвижимости вообще.
Прогноз цен на квартиры в Испании влияет, и влияет серьёзно на выборы в стране. Казалось бы — «пустячок», а влияние огромно. Исследовательские организации на рынке недвижимости Испании (Pisos.com Studies) утверждают, что кто бы ни пришёл к власти после выборов (главное, чтобы правительство было сформировано), рост цен на квартиры будет серьёзно замедлен или даже снижен, что несомненно приведёт к росту покупок на рынке.
Для всех трёх категорий участников рынка недвижимости — покупателя первой квартиры (первого места жительства), национального инвестора, иностранца, запасающегося испанской недвижимостью, стабильность правительства — необходимое условие рассмотрения перспективы сделки на этом рынке.
Из-за нестабильности правительства в Испании сегмент жилого фонда на продажу страдает больше всего. Однако сегменты коммерческой недвижимости и розницы если и меньше страдают, то на них также оказывает влияние нестабильность правительства.
Как действуют операторы рынка недвижимости Испании сегодня? Ключевые игроки на рынке недвижимости посылают правительству месседж в виде открытых публикаций в печати. И мы видим, что правительство реагирует на «подсказки». «Указания» со стороны девелоперов правительство учитывает в работе, а политические партии — в своих предвыборных программах.
Политическая власть могла бы очень серьёзно реорганизовать рынок недвижимости в Испании после 5 лет роста (в среднем по стране, хотя в некоторых регионах он был незначительным, а то и наблюдалось падение рынка).
В качестве первого принципа выдвигается тезис о спокойствии на рынках. Речь идёт о незыблемости правил поощрения иностранных инвестиций в недвижимость Испании, так как девелоперы рассматривают эту часть инвестиций на рынке как основополагающий принцип стабильности роста.
В качестве второго тезиса называется правовая безопасность рынка, под которой имеется в виду большое количество вынесенных по ипотечным делам решений Европейского Верховного суда, противоречащим решениям Верховного суда Испании, закону об ипотеке и нормативным установкам по регулированию арендной платы в некоторых регионах и муниципалитетах Испании. В результате такой нестабильности выигрывает государственный сектор в ущерб крупным и средним игрокам на рынке.
В качестве третьего серьёзного пожелания девелоперы требуют увеличить предложения на рынке большого количества городских проектов. Имеется в виду большое количество как жилых комплексов, так и коммерческой недвижимости (прежде всего офисных зданий в больших городах).
Девелоперы призывают к новым урбанистических проектам, которые станут рэперными точками в крупных городах и столичном регионе, а также дадут импульс развитию рынка по всей стране. Они предлагают поддерживать национальных девелоперов и национальных покупателей, просят соблюдать разумный баланс между ростом строительства и незыблемостью права граждан на жильё. Здесь «в игру», по мнению игроков, должны вступить налоговые льготы, которые обеспечит стабильное правительство. Последнему предстоит обеспечить страхование инвестиций и гарантировать отсутствие дефолтов и убытков.
Государство должно создать стабильные условия для государственно-частного взаимодействия. В частности, в таком важном вопросе как облегчение доступа к жилью. Здесь должны быть созданы различные формы передачи земли для «промоушна арендуемого жилья».Напомним, что рынок аренды в городах Испании составляет всего 2.5% от фонда пустующих домов.
В заключение испанские аналитики отмечают, что наряду с элитным жильём в стране должен быть широкий пласт жилья эконом- и бизнес-класса. Только тогда страна вздохнёт полной грудью. Спрос на рынке должны регулировать не банки (которые всегда заинтересованы в одном и том же — получении сверхприбылей), а государство и девелоперы, которые должны создать государственно-частное партнёрство в интересах массового сегмента покупателей.
