Поиск путей продления льготной ипотеки после 1 июля 2021 года вызвал дискуссию о том, как сделать её эффективной для государства и строительной индустрии, но и полезной для потребителей. Действующая программа для последних была в основном бесполезной, ведь одновременно со снижением ставок по ипотеке цены на недвижимость в России выросли на 10-20%. Что касается государства и застройщиков, её положительный эффект для них закончился на крупных организациях Москвы и Санкт-Петербурга.
О том, что неэффективность господдержки и недостаток строительства в российских регионах сопряжёны с проблемами финансирования застройщиков, говорили сегодня на круглом столе Ассоциации Российских Банков (АРБ) «Проблемы получения финансирования малыми застройщиками». На мероприятии отмечалось, что эти проблемы не должны решаться в ущерб застройщикам Москвы и Питера, особенно небольшим из них.
А ведь голоса о том, что поддержку льготных госпрограмм нужно распространить только на отстающие регионы, говорят с самых высоких трибун! Инициативу приписывают главе комитета Госдумы по финансовым рынкам А.Г. Аксакову, но в том же роде высказывалась и глава Центробанка Эльвира Набиуллина.
По опросам, у застройщиков и девелоперов депрессивное настроение. 51% из них не верит в улучшение ситуации на сегодняшний день. Для этого есть все основания.
24 региона РФ, в которых проживает почти треть населения страны, в 2020 году остановили строительство жилья. 70% небольших и мелких застройщиков фактически ушли с рынка. Негативные прогнозы во многом оправдались и продолжают сбываться, и столичные небольшие застройщики страдают не намного меньше других, сталкиваясь с теми же проблемами. Если не принять мер, то конкуренция на строительном рынке станет прошлым, но не настоящим отрасли. А это даст эффект роста цен на недвижимость, которого правительство так хочет избежать.
Кстати, цены растут не только из-за спроса на ипотеку, но и в связи с ростом затрат. Виктор Васильевич Прядеин (Ноострой) подчеркивает, что «ещё в начале пандемии стройматериалы выросли на 10-15%; сначала на импорт, а к концу года и на отечественную продукцию. Например, на арматуру и прокат чёрного металла цены увеличились вдвое». Ещё одна причина роста цен — это сжимающийся объём предложения. Именно это во многом обуславливает рост цен на недвижимость в регионах России, которым падать некуда, поскольку их маржинальность слишком низкая.
Но главное состоит в том, что после введения механизма эскроу-счетов банки являются промежуточным звеном между деньгами потребителей и строительных компаний. П.М.Федяев (комитет Госдумы по транспорту и строительству) уверен, что +10-15% удорожания объектов недвижимости дают эскроу-счета. Мало того, что новая система повышает цены готовых объектов за счёт банковской маржи, мало того, что застройщик получат деньги лишь после сдачи объекта, а не поэтапно, но далеко не все банки имеют право на свой кусок пирога. Круг выгодополучателей резко ограничен.
На 1 февраля 2021 года число банков, формально допущенных к финансированию строительства — это только 96 организаций, многие из которых «даже не интересуются строительным бизнесом». В реальности дают добро на стройку 10 из них. Это крупнейшие финансовые структуры типа Сбербанка и ВТБ, и их интересуют только крупнейшие проекты (от 500 миллионов рублей) с высокой маржой. А для российских регионов такие проекты относятся к разряду фантастических. Так, крупный застройщик города Иваново работает над проектами стоимостью около 100 миллионов рублей.
Да, ожидаемо, что 51% проектов, получивших проектное финансирование в 2020 году, располагался в Москве. Московская область и Питер получили примерно по 17% от общего объёма финансирования. Столько же разделили между собой 75 других регионов России. А были и те, кто не получили ничего. Такие данные получили в Аппарате Общественного представителя при президенте по защите предпринимателей.
Организация также опросила некрупных застройщиков о том, запрашивали ли они финансирование в банках. Выяснилось, что лишь 43% из них подавали соответствующую заявку, в основном получив отрицательный результат: 41% проектам отказали, 34% одобрили, но уменьшили сумму финансирования. Причины очевидны: недостаточно собственных средств, опыта и низкая маржинальность проектов. Это почти всегда происходит в низкомаржинальных регионах с низкой покупательной способностью, и почти всегда является смертным приговором застройщику.
Что такое отказ от проектного финансирования? Любой застройщик выносит банку уже готовый проект, над которым он работал годами, выкупал землю, иногда расселял людей, проводил экспертизы, геологические изыскания и присоединения. А затем банк сухо отказал ему в кредитовании. Большой федеральный банк, который не знает ситуацию на местах и не хочет связываться с небольшим по своим меркам застройщиком.
«Нужно привлекать региональные банки, которые знают ситуацию на местах и готовы финансировать небольшие проекты, — говорят едва ли не в один голос участники дискуссии в АРБ. — Хотя бы на уровне региона». Но будет ли способно руководство Центробанка расширить узкий круг допущенных к проектному финансированию, не дрогнет ли его рука? Хочется верить, что будет. Если действительно хочет помочь строительному рынку и решению жилищной проблемы в стране.
