Во многих городах Германии в последнее время замечен рост цен на недвижимость класса люкс из-за увеличения спроса и уменьшения предложения. Речь идёт о двузначных цифрах. По мнению экспертов, такая ситуация может ограничить инвестиционный потенциал страны и сделать инвестора разборчивее в покупках недвижимости в Германии, несмотря на привлекательность её глобальных инвестиционных индексов.
Согласно отчету немецкой брокерской компании Engel & Völkers, средняя цена продажи свободной квартиры в Берлине в 2017 году выросла более чем на 13%. Самый большой рост зафиксирован в дорогих кварталах, где средние цены выросли в 2017 году: в районе Пренцлауэр-Берг до €338’000 (+16%), в Вильмерсдорфе — до €401’400 (+11%), в Целендорфе — до €367’300 (+10%). При этом правительство ввело регулирование ставок аренды, для обуздания спекуляций.
Согласно рейтингам Института городских земель (Urban Land Institute) и компании ПрайсВотерхаусКуперс (PwC), немецкие города Берлин, Франкфурт, Мюнхен и Гамбург входят в десятку лучших европейских городов для инвестиций в недвижимость. Берлин возглавил Глобальный Индекс жилых городов агентства Knight Frank за 2017 год, с ростом цен на жилье на +20.5%. Гамбург, Мюнхен и Франкфурт заняли седьмое, восьмое и десятое места в списке, с увеличением цен на +14.1%, 13.8% и 13.4% соответственно по сравнению с предыдущим годом.
«Рядом защитных зон, преимущественно касающихся госконтрактов, правительство сделало покупку недвижимости в столице сложнее», — сказал Майкл Фойтлендер, сотрудник Института экономических исследований Кёльна. Однако он уточнил, что ограничения на строительство могут стать большим препятствием для крупных инвесторов, «хотя долгосрочный инвестор переживет политические циклы».
Краткосрочные инвестиции в недвижимость Германии имеют перспективы куда хуже. По мнению аналитика USB г-на Верагута: «Выход на рынок недвижимости в Германии сейчас не привлекателен для короткого инвестиционного периода менее 10 лет».
Немецкая Федерация недвижимости (ZIA), Берлинская профессиональная ассоциация и группа по регуляторной политике и экономической политике прогнозируют, что цены на недвижимость в Германии скоро выровняются. В своем весеннем докладе ZIA заявила, что цены были завышены на +30%, и теперь корректируются. Коррекция будет наблюдаться в таких местах, как Мюнхен и Берлин, где цены на недвижимость могут упасть «на четверть или треть в реальном денежном выражении».
По данным опрошенных Ведомостями российских и немецких риелторов, за последние несколько лет заметно увеличилось число состоятельных российских инвесторов, вкладывающих свой капитал в недвижимость Германии. В большинстве своем сделки заключаются на уровне от €1 до 7 млн., где основными объектами для капиталовложений становятся доходные жилые и торговые помещения. На сегодняшний день активный рост спроса у россиян на немецкую недвижимость обусловлен двумя основными причинами:
- отток инвестиций из Великобритании в результате Brexit;
- предсказуемость и отсутствие волатильности на рынке немецкой недвижимости.
Согласно информации основателя международной брокерской компании по недвижимости Tranio Георгия Качмазова, количество заявок на покупку недвижимого имущества в Германии активно растет: в ушедшем 2017 году было подано 1600 заявок, что в 1.5 раз больше, чем в 2016 году, и в 3.3 раза больше, чем в 2015 году.
Какие объекты пользуются спросом?
Состоятельные россияне отдают предпочтению жилым объектам, торговым центрам, магазинам. Русские брокеры утверждают, что инвесторы больше интересуются доходом с торговых объектов, немецкие агенты считают, что жилые площади более интересны капиталовкладчикам. Сами же немцы делают акцент на доходных домах.
Владелец консалтинговой компании «СТВ-интернейшнл» Арайк Манучарян отмечает, что в отдельных регионах страны прослеживается тенденция перестройки офисных помещений под жилье. Связано это с затовариванием немецкого рынка офисами. Особенно это часто практикуется на западе Германии. Местные власти поддерживают и субсидируют данное направление.
В зависимости от ценовой категории в спросе различные типы недвижимости. Инвесторы, у которых бюджет €10-15 млн., зачастую останавливают свой выбор на отельном бизнесе. В категории до €1 млн. проявляют активный интерес к апартаментам и отдельным домам под сдачу в аренду.
Хорошая доходность от операций с недвижимостью в Германии — это 3,5-4% годовых. Российские инвесторы рассчитывают на 4-8% годовых.
Как обстоят дела с оплатой?
Русские предприниматели в основном покупают немецкую недвижимость в кредит. Ставки по кредитам низкие – 1-2%. Собственный бюджет часто используется в качестве залога. Сделки с россиянами редко превышают €4-5 млн. в связи с тем, что вывести крупные суммы из РФ не так уж просто. Еще одна причина – это ограничение выдаваемой суммы кредита. Более €3 млн. немецкие банки выдают очень неохотно. Так как переводы больших средств из России затруднительны, инвесторы часто практикуют переводы со счетов стран ЕС.
