Недвижимость, как известно, подразделяется на две категории: первичная (новостройки) и вторичная (принадлежащая населению). Кризис ударит по ним неравномерно, и основной удар при среднем ожидаемом снижении цен на 10% придётся на квартиры, принадлежащие населению. Если собственнику нужно будет продать свою недвижимость, он будет вынужден делать это с максимальным дисконтом.
Тому есть три причины: во-первых, платёжеспособность населения, которая уже давно не растёт, а в последнее время стремительно падает, во-вторых, отсутствие достаточных сбережений у потенциальных покупателей, которые могли бы сколько-нибудь нивелировать этот эффект, в-третьих, политика государства, которое нацелило свою поддержку на новостройки и тем самым закрепило критическую ситуацию на рынке вторичного жилья.
О том, что платёжеспособность населения России сильно снижается, говорят все, даже официальные источники. Реальные доходы упадут на 3.8%-8%. Это станет первой и главной причиной падения спроса на недвижимость, прежде всего, на вторичном рынке.
Экономист Евгений Надоршин говорит о том, что доходы россиян находятся на уровне 2010 года и готовятся упасть до уровня доходов 2009 года. Уже упали до состояния 2014 года сбережения населения — в первом квартале 2020 года часть этих сбережений ушла на продукты питания. Нормы сбережения стали отрицательными и не смогут некоторое время быть сформированы заново. С учётом всего этого, и с добавлением плохого показателя потребительских настроений, эксперт делает вывод: «Нет оснований ожидать восстановления потребительского спроса».
Если льготная ипотека способна удержать на плаву спрос и, соответственно, цены на первичном рынке, то на вторичный она не распространяется.
Но, скажете вы, цены на жильё в среднем не упали, а за первое полугодие даже выросли на +3.5% (данные IRN). Тому есть очевидные временные причины, такие как отложенный карантином спрос, возврат на рынок инвесторов и ослабление рубля. К тому же, как отмечают участники рынка, пока продавцы стараются держать прежние цены, но через некоторое время, в связи с падением продаж, они будут вынуждены принять ответные меры.
«Девелоперы будут надеяться на возврат спроса, но им придётся проводить скидки и акции, — говорит Юлия Рышкина (IRN), — Мы ожидаем, что скорее всего, номинальные цены до осени останутся прежними, но на фоне снижения числа сделок будет неявное снижение цен (в процессе торга) в Старой Москве на 10%, а с 2021 года они уже объективно упадут. Причём вторичный рынок пострадает больше первичного. Хотя и здесь замедлится рост цен на недвижимость по мере завершения проектов, но у девелоперов есть ипотека и поддержка, которые позволят им с 2021 года осуществить возврат цен к +5% росту. На вторичном же рынке стабилизация цен произойдёт не ранее 2022 года. Дальше не очень понятно, как ситуация ударит по экономике, восстановятся ли доходы».
Таким образом, собственники жилья оказались в сложной ситуации. С одной стороны, ухудшается ситуация на рынке аренды жилья. С другой — в ближайшие полтора года цены на их недвижимость будут падать.
Жаль, что правительство отвергло предложения о включении вторичного жилья в программу льготной ипотеки, без этого ситуация выглядит довольно пессимистично. В конце концов, это тоже граждане России, которые, как и крупнейшие девелоперы, нуждаются в поддержке.
От такого решения могли бы оказаться в выигрыше и покупатели — семьи, у которых не хватает средств на покупку квартир в новостройках и которые не проходят по критериям на льготное ипотечное кредитование.
