Индекс роста продаж на рынке недвижимости Испании — показатель роста экономики страны. Хорошо известно, что этот рынок (не только в Испании) — одна из самых ярких лакмусовых бумажек для определения состояния национальной экономики.
Оценки экспертов на октябрь-ноябрь 2019 относительно того, что рынок недвижимости Испании «просел» на 10-15%, говорят о том, что и в целом экономика страны намечает тренд на замедление роста. Однако во второй половине ноября, как говорят исследователи, начался медленный, но заметный рост сделок на этом рынке.
Рынок недвижимости в Испании — это одна пятая всей экономики королевства. Строительство и всё, что связано с недвижимостью — сегмент системообразующий. Он потребляет до 30% всего объёма инвестиций по всей экономике.
Вопрос стоит так: будет ли тренд на рост совершаемых сделок на этом рынке продолжен в наступающем году? Если да, то от чего он зависит? Вот здесь самое интересное. Он зависит от трёх фундаментальных факторов: темпов строительства, режима налогообложения недвижимости и так называемых льготных кредитов.
В Испании сложилась так называемая пропорциональная система, когда в треугольнике покупатель-банки-застройщики все три игрока имеют равные права и условия. Однако после кризиса 2008-2009 годов акценты в этом треугольнике сместились в пользу банковской системы. Другими словами, банки в Испании замыкали на себе большую часть перекачиваемых средств. А именно: получив средства от заказчика-клиента, они проводили так называемый «закрытый кастинг» и выбирали себе застройщика по вкусу. Зачастую происходил перекос в сторону недобросовестных застройщиков, имевших «свои» отношения с банками.
В результате сложившейся ситуации, в руках банков к 2014 году накопилось огромное количество непродаваемой недвижимости, которой было предназначено либо быть проданной за полцены, либо стать «перспективным залогом» для застройщиков. В этом случае застройщик попадал в кабалу банку и становился пожизненным «исполняющим обязанности» банка на условиях последнего.
Ситуация сегодня выглядит следующим образом: жилищное строительство — самое массовое в Испании (оно по объёму почти вдвое превышает коммерческую недвижимость) — остаётся локомотивом всей экономики страны. Для того чтобы жилищное строительство продолжало развиваться, необходимо вложение средств в строительство. А это дорогостоящие стройматериалы и цемент. Для этого необходимо закупать в огромных объёмах как то, так и другое. Для этого необходимы большие инвестиции, а их застройщики могут получить только от банков. Последние могут либо повышать процент, либо его понизить, создав благоприятные условия для застройщиков.
В результате сложилась такая ситуация, что необходимо вмешательство государство для того чтобы отрегулировать положение и помочь застройщикам иметь длинные дешёвые деньги для строительства. В конечном счёте, показатель живости рынка — сделки, совершаемые на нём.
Чем больше сделок на рынке, тем больше и доход. Но в этом случае нельзя допустить, чтобы тренд, который наметился в ноябре-декабре 2019 года стагнировал, или, тем более, дал отрицательные значения.
В заключение хочется сказать, что один из главных инструментов, которым обладает правительство — это система налогообложения и ставка на кредит. Если правительство найдёт смелость и решимость разрешить эти две задачи применительно к рынку недвижимости, то он опять задышит «полной грудью». Экономика приобретёт дополнительный ресурс для роста.
