Компания Savills поделилась с редакцией «Э-Вести» результатами своего глобального исследования под названием «Индекс доходности аренды премиальной жилой недвижимости в глобальных городах мира за 2019 год». Выводы не могут не порадовать тех, кто сдаёт свою недвижимость в аренду — Москва заняла второе место в рейтинге доходности, и в целом арендное жильё прибавило за последний год инвестиционной привлекательности — ставки по аренде росли быстрее, чем цены на недвижимость. Это привлекло к этому сегменту серьёзное внимание институциональных игроков.
Однако мы были несколько удивлены тому, что инвестиции в арендное жильё в Москве — втором по эффективности городе мира, уступающему по этому показателю только Лос-Анджелесу — приносят инвесторам относительно небольшую доходность (менее 6%). При этом ставки по аренде премиального жилья в российской столице, по данным компании, выросли на +3.8% (в среднем по городам мира рост составил +1.2%) и достигли $14.2 тысячи за квадратный метр.
Мы обратились к Юлии Овчинниковой, директору департамента зарубежной недвижимости Savills в России с вопросом относительно доходности инвестиций в премиальное арендное жильё в Москве и попросили рассказать о том, есть ли на рынке глобальные игроки — те, кто сдают жильё и в США, и в Европе и в РФ. Это, на наш взгляд, может помочь нашим читателям — российским инвесторам — ориентироваться в глобальном мире.
«Российская команда аналитиков Savills совместно с нашими коллегами из зарубежных офисов, проработав массив данных по всему рынку, пришла к следующим цифрам доходности: 5% годовых, — пояснила Юлия, — При этом за весь 2019 г. арендный рынок российской столицы также значительно прибавил — среднее значение арендных ставок на премиальное жилье выросло на +3,8%, что больше, чем во всех крупнейших городах Европы.
В целом в мире арендная недвижимость – это очень большой бизнес-сектор. Например, в Германии почти 60% людей живет в арендных квартирах. Аналогичная ситуация наблюдается в Англии, где значительная часть населения тоже предпочитает снимать жилье, поскольку это гораздо дешевле, чем приобретать собственное. Соответственно, сегмент арендодателей также очень широк: это и частные лица, и институциональные игроки. Как правило, держателями больших пакетов арендных активов являются крупные фонды: пенсионные, инвестиционные и т.д.
Вообще жилые активы на инвестиционном рынке уже перешли из категории «альтернативных» в mainstream, и, соответственно, растет число фондов, которые целенаправленно вкладывают средства в данный сектор. Так, согласно данным Savills, доля вложений институциональных игроков в жилые активы увеличилась с 7% в 2016 г. до 30% в 2018 г., а в первой половине 2019 г. на долю жилья приходилось уже почти ¾ (72%) всех мировых инвестиций в недвижимость.
В этой связи следует отметить немецкий фонд Union Investment, который выделил гораздо большую долю своего капитала на жилой сектор по сравнению с другими участниками рынка. В I-м и II-м квартале 2019 г. на долю жилья пришлось 76% открытых инвестиций Union Investment, по сравнению с 12% 2 года назад. По данным компании Real Capital Analytics, Inc. (RCA), Aberdeen Standard Investments в апреле 2018 г. также запустила первый в своем роде фонд недвижимости открытого типа для осуществления вложений в жилой сектор Европы, а немецкая инвестиционная корпорация Catella в марте 2019 г. открыла уже свой 3-й общеевропейский фонд, основное направление работы которого — инвестиции в многоквартирные комплексы, студенческое жилье и дома престарелых.
Стоит также подчеркнуть, что, в основном, вышеописанная картина имеет место на массовом рынке, но и в сегменте премиального жилья есть крупные игроки. Например, компания Wainbridge, которая помимо активов для продаж имеет в своем портфеле арендные проекты в самых разных уголках мира, являющихся точками притяжения ультрасостоятельной аудитории.
В этой связи особо отметим роскошные виллы и частные резиденции под управлением международного сервисного оператора The Collection, которые находятся в Сен-Жан-Кап-Ферра, Сен-Барт, Куршевеле, Лондоне (Белгравия) и других локациях. В конце 2019 г. портфель Wainbridge пополнился флагманским проектом нового формата – свои двери в Париже распахнул эксклюзивный бутик-отель Hotel Particulier Villeroy всего на 11 номеров: апартаменты, премьер-сьюты и гранд премьер сьюты площадью до 115 кв.м. Hotel Particulier Villeroy расположен в стенах частного французского особняка, ранее принадлежавшего семье Villeroy. Здание отеля находится в Золотом треугольнике французской столицы и относится к историческим памятникам города.
