Долгожданный нормативный акт, регламентирующий соседские взаимоотношения в загородном жилом пространстве, уже принят в первом чтении. Ожидается, что в обновленном виде в осеннюю сессию законодателей он войдёт в жизнь собственников загородного жилья. «Росреестр с Москвой и Московской областью наконец-то, полностью переделали закон, изменили редакцию, которая была в первом чтении, и во втором чтении уже будет вноситься нормальная версия!» – поделился с нами Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы.
Нам довелось получить комментарии от одного из ведущих разработчиков законопроекта – сенатора Александра Владимировича Двойных, который любезно согласился раскрыть новые положения регулирования загородного жилья в Подмосковье и рассказал о том, чем руководствовался законодатель при решении назревшей проблемы.
ЭВ: Александр Владимирович, наши читатели очень ждут соседского законодательства в связи с тем, что их терроризируют жители коттеджных поселков, захватывающие впоследствии общественные пространства. Они нередко именно аффилированы с застройщиком этого самого поселка. Застройщики часто стоят за проблемами жизни в загородных домах. Когда люди покупают землю или коттеджи, отстраиваются, возникают соседи, которые не всегда знают, что есть права у соседей и что в градостроительном плане существуют определенные ограничения, связанные с пожарными гидросооружениями, или с дорогами общего пользования. Такое ощущение, что это всё нужно регулировать в рамках соседского законодательства.
Александр Двойных: Я в Совете Федерации не только возглавляю Комитет по аграрно-продовольственной политике и природопользованию, но также участвую в разработке концепции «соседского законодательства», Московская область, как регион с самым большим количеством ИЖС, первой вышла с рядом инициатив по урегулированию вопросов.
ЭВ: Не могли бы Вы отметить основные положения концепции «соседского законодательства», как законодатель смотрит на решение проблемы загородного жилья?
Александр Двойных: Это тема чувствительная для людей, и наш подход к регулированию состоит в том, чтобы права покупателей индивидуальным домов были защищены так же, как и права покупателей многоквартирных домов. В сфере ИЖС надо наводить порядок, но при этом делать переходные положения, потому что ряд домов уже построены, ряд дорог уже оформлены…
Конечно, это ненормально, когда человек покупает земельный участок, строит дом, а потом узнает, что дорога, которая ведет к его участку, или детская площадка находятся не в общедолевой собственности, а в собственности застройщика. Оказывается, что за нее надо платить, или вдруг устанавливаются ограничения по въезду.
Первый, главный вопрос, который требует решения – это отступы от границ участков и соблюдение градостроительных правил. Фактически, сегодня они не соблюдаются, люди строят в границах с участками, тем самым нарушая нормальную жизнь соседей, но при этом все равно получают регистрацию объекта недвижимости и свидетельство на собственность. Мы сейчас предлагаем законодательно утвердить необходимость согласования всех параметров размещения объектов на участках ещё до начала строительства.
Второй важнейший вопрос связан с общим имуществом жителей поселка. К сожалению, когда человек покупает земельный участок в коттеджном поселке или в поселке таунхаусов, он не интересуется последствиями, вытекающими из договоров купли-продажи. А там нередко юридически не прописываются условия, как будут использоваться общие территории, дороги, кто за них будет платить.
Отсюда возникает проблема – недобросовестные компании пользуются этой юридической невовлечённостью покупателей и даже могут в дальнейшем на этом построить бизнес либо просто создать некомфортные условия для проживания.
ЭВ: Вроде бы у России, изначально сельскохозяйственной страны, есть вековая традиция сельского общежития. Откуда такая неурегулированность?
Александр Двойных: Мы с вами обсуждаем последствия либеральных подходов последних лет и очень низкого уровня юридической грамотности покупателей земельных участков.
Жить за городом в своем доме – это прекрасно, в этом есть модель развития России. Но рост индивидуального домостроения пережил слишком резкий всплеск, что не привело к хорошим результатам. Если в доковидные годы процессы развивались достаточно плавно, то в ковидные времена, когда спрос на загородную недвижимость и жизнь в частном секторе стал многократно расти, проблема обострилась. Тогда дачи стали превращаться в дома постоянного проживания.
Например, на волне высокого спроса появляются мошенники, которые дробят сельскохозяйственные земли и продают гражданам, которые никогда не смогут на них ничего построить: есть прямой запрет строительства капитальных сооружений на пахотных землях. Но это не останавливает покупателей, которых не смущает крайне низкая цена участка и затем они сталкиваются с неразрешимыми проблемами.
Доходит до того, что в договоре продавец прописывает ограничения, но его не читают. Это требует не только доработки законодательства и пристального внимания региональных властей, но и юридически вовлеченного покупателя.
ЭВ: Мы все очень ждем соседского законодательства, но подозреваю, что его положения понравятся не всем.
Александр Двойных: Оно будет непростое как для застройщиков, так и для жителей. Взять хотя бы СНТ, которые формировались в советские годы без пожарных проездов, других дорог, просто для выращивания какой-то сельскохозяйственной продукции и проведения там несколько дней в месяц на загородном отдыхе.
Сегодня они стали полноценными жилыми кварталами, и это требует законодательной реакции. Из неё вытекает ответственность для всех сторон.
Очевидно, что дороги в СНТ и в коттеджных поселках должны остаться в зоне ответственности общедолевого пользования. В Московской области, например, сегодня есть уникальная программа правительства Москвы совместно с правительством Московской области, по которой каждый год выделяются миллиарды рублей на ремонт дорог, ведущих к СНТ, где в основном проживают дачники. Но и другие регионы, несмотря на дачную природу происхождения этих домов, не снимают с себя ответственность за качество этих дорог.
***
В конце июня парламентарии от Московской области сенаторы Александр Двойных, Игорь Тресков, депутаты Госдумы Сергей Пахомов, Сергей Колунов и Геннадий Панин внесли в Госдуму законопроект об упорядочении коттеджной застройки.
В рамках законодательной инициативы собственникам земельных участков предлагаются упрощённый порядок получения документов для строительства и эффективный контроль.
Задачи законопроекта – пресечь хаотичную застройку, защитить права добросовестных собственников: обеспечить покупателей гарантией базовой инфраструктуры и не создавать условий для введения наших граждан в заблуждение.
Предлагается в порядке эксперимента провести такую работу с 2026 по 2029 год в Московской области. Инициатива не предполагает участие в эксперименте домов, зарегистрированных до этого срока.
