«Тишково озеро» — это элитный коттеджный поселок, коммерческое описание которого поражает воображение. Представьте себе развитую инфраструктуру, окруженную роскошным лесом, уютные усадьбы, очаровательное лесное озеро и неподалеку — Пестовское водохранилище. Рай! Однако жители говорят, что живут не в райских кущах, а низведены до состояния рабов.
У собственников коттеджей есть веские причины считать, что они превратились в «заложников» одного из гражданин, аффилированного с застройщиком поселка — ООО «МСК-Север». Местные суды и власть не могут или не хотят защитить людей от «произвола» в поселке, где, согласно ЦИАНу, стоимость недвижимости варьируется от 7.6 до 15.5 миллиона рублей.
В отличие от многоквартирных домов (МКД) загородное жилье не имеет чётких правил общежития — соседского законодательства. Отсутствие правового регулирования создает социальную незащищенность собственников по всей России. Для людей возникает ситуация почище раннесоветского коммунального жилья, куда заселяли жителей разного социального происхождения и где обязательно присутствовал соглядатай.
В коммунальных квартирах были общая ванная и туалет — жители же элитных поселков часто лишаются даже территории общего пользования. Некий бизнесмен «захватывает» необходимые всем пространства, и превращает жизнь собственников в ад. При этом он создает и возглавляет некое объединение граждан, которые как под диктовку выполняют все его пожелания. В результате собственники существенно ограничиваются в правах, например, не могут проехать домой без платы или разрешения.
«Романовские дачи», «Руза фэмили парк», «Тишково озеро»… Схемы «закабаления» похожи одна на другую.
Конечно, люди как-то умудрялись выживать и в условиях коммуналки. Выживают они и сегодня, когда в лакуны законодательства, как тараканы через вентиляцию, пролезают аферисты всех мастей. Мучители действуют самым изощренным образом, обеспечивая видимость законности своих «бизнес-планов» — обогащения за счёт жителей. Управу на них в отсутствие регулирования очень трудно найти.
О «Романовских дачах» и «Руза фэмили парк» коллеги уже писали подробно, поэтому мы расскажем свежую и очень познавательную историю, вызвавшую протест собственников коттеджного поселка «Тишково озеро». Поможет нам в этом практикующий юрист, эксперт по земельному и градостроительному праву, автор десятков научных работ Анна Давидовна Давыдова, которую жители поселка пригласили избавить их от «рабства» в установленном законом порядке, через суд.
Самозваный царь «Тишкова озера»?
Коттеджный посёлок «Тишково озеро» появился на свет усилиями ООО «МСК Север» в 2018 году. В дальнейшем застройщик стал оказывать услуги по эксплуатации инженерных сетей и административно-хозяйственному обслуживанию территории.
Анна Давыдова даёт следующую справку о застройщике и его владениях в поселке:
Изначально постановлением Администрации Пушкинского муниципального района Московской области № 3610 от 31.12.2014 года был утвержден Проект планировки территории (ППТ), на котором красными линиями были выделены земельные участки, которые должны были стать объектами общей собственности будущего Дачного некоммерческого товарищества. Участки, помеченные красными линиями, не должны были передаваться в частную собственность. Однако, по неизвестным основаниям, земля с кадастровым номером 50:13:0040129:4154 оказалась в частной собственности физического лица.
ООО «МСК-Север» (ИНН 5038130569, ОГРН 1175050010772), с юридическим адресом: Московская область, г. Пушкино, территория Тишково Озеро, стр. 72, было создано в 2017 году и возглавляется директором Фурзиковым Владимиром Владимировичем. Этот же гражданин ранее руководил застройщиком ООО «Стройком ТП», который прекратил деятельность в 2021 году по своей собственной инициативе.
В собственности Фурзикова В.В. как физического лица находятся земли общего пользования нашего поселка. После распада основной застройки, он сконцентрировал в своих руках ключевые активы, включая коммуникационные участки, проезды и инженерные сети, которые, по логике правового регулирования, должны были перейти в коллективную или муниципальную собственность.
Сохранение земель общего пользования в собственности застройщика и использование этого для навязывания тарифов нарушает принцип добросовестности, установленный статьей 10 ГК РФ. Это создаёт зависимость жителей от монополии, зачастую порождает спорные и даже конфликтные ситуации, противоречит справедливому регулированию и может рассматриваться как злоупотребление правом.
В Администрации городского округа Пушкинский МО жителям удалось выяснить, что ООО «МСК Север» не только не числится в реестре управляющих компаний, обслуживающих МКД, но и отсутствует в перечне организаций, оказывающих коммунальные услуги на территории Пушкинского округа.
Неужели речь идёт о «самозванце», взявшемся оказывать услуги, не имея соответствующих прав?
В.В. Фурзиков фактически смог стать местным «царем». Вероятно, жители по его далеко идущим мечтам, должны ему класть земные поклоны и платить «налог». «Всё это выглядит как схема по принудительному извлечению прибыли за счёт жителей частных домов, построенных ранее самим же Фурзиковым В.В.», — говорят они.
По закону жанра, вокруг «самозваной» власти вскоре образовался «вельможный двор», который носит название «собрания собственников». «Рядовые» жители за отказ подчиниться решению собрания получают угрозы отключения центральных коммуникаций, имеют проблемы с пропуском гостевых машин, такси, курьеров, постоянные конфликты у шлагбаума на въезде в поселок. Согласитесь, это уже мало напоминает жизнь в уютном загородном поселке.
Народное представительство или деспотия элитного поселка?
Как появился «вельможный двор»? Закрепившись в поселке за пять лет, в июне 2023 года, компания «МСК Север» организовала общее собрание собственников, согласившееся с предложением изменить порядок расчета стоимости услуг за обслуживание. Таким образом, «власть» попыталась легализовать свои притязания на управление поселком.
Собрание собственников — это инструмент, который у каждого из нас ассоциируется с демократией. «Собственник против своих интересов не пойдёт», — предполагаем мы. Но в некоторых случаях такое объединение может стать формой деспотизма, под его личиной могут вершиться самые непристойные, направленные против интересов жителей дела.
Чтобы народное представительство было орудием демократии, оно должно:
- Быть представительным,
- Все собственники о дате и месте встречи должны быть извещены,
- Программа встречи должна иметь чёткую повестку обсуждения общих для всех вопросов.
Собрание «Тишкова озера», по мнению жителей, этим базовым критериям не отвечало. В результате действий ряда лиц посёлок лишился земель общего пользования, поэтому проведение общего собрания выглядит абсурдно само по себе. К тому же в процессе было немало нарушений и вовсе «мёртвых душ» — людей, которые не голосовали или делали это без соблюдения процедуры волеизъявления.
Вопрос №2 повестки о внесении изменений в договора оказался настолько хитро и непрозрачно сформулированным, что уже только это делает решение собрания юридически неопределенным и нарушающим права собственников. Отсюда и невыгодный для большинства людей результат — резкое повышение тарифов.
Анна Давыдова уточнила нам позицию так:
«К сожалению, даже общее собрание собственников может быть использовано исключительно как манипуляция, потому что жители зачастую не обладают должной правовой грамотностью. В частности, голосование на собрании проводилось по баллам пропорционально площади участков, что нарушает принцип равенства собственников и искажает результаты.
Проблема не только в том, что часть больших участков поселка предпочли не вступать в конфликтную ситуацию с обслуживающей организацией, а именно в том, что они проголосовали за повышение стоимости для малых участков. Вопрос жителей, как и почему был сделан такой расчет, как он соотносится с услугами, был просто проигнорирован.
Важнейший момент заключается в том, что проведение собрания в принципе незаконно, а его решения нелегитимны — заключенные индивидуальные договора не предусматривают коллективных механизмов управления и не наделяют компанию правом организовывать или проводить общие собрания собственников участков и жилых домов».
Как повысить цены, «прикрывшись» собранием в обход договоров?
Представьте себе ситуацию: у вас заключен с организацией договор с прозрачной ценой услуг, и имеется оговорка, что она не может произвольно меняться — вы лично должны согласиться с изменениями. И вдруг вам рассказывают, что соседи собрались и согласились изменить цену в вашем договоре за вас!
Обновлённый договор грешил против собственных статей, согласно которым увеличение платы возможно только в пределах официального уровня инфляции (за 2022 год — 11,94%, а не на 88,45%!). Собрание решило утвердить тарифы по новым расчетам, что привело к двукратному повышению цен, с прежних 2955 рублей до 5570,41 рублей в месяц за участок площадью около 5 соток.
Условия договора были изменены фактически в одностороннем порядке, по желанию исполнителя, не утруждающего себя раскрытием методики расчета тарифа и обоснования услуг. При этом ООО «МСК-Север» изменило методику расчета платы таким образом, что владельцы маленьких участков вынуждены платить существенно больше, чем владельцы больших, что также нарушает принципы справедливости и законности.
Бухгалтерскую отчетность по обслуживанию поселка компания предоставить отказалась. Конфликтная ситуация в поселке вылилась в скандал между жителями и компанией ООО «МСК-Север».
Администрация Пушкинского района вмешиваться в него отказалась, поскольку в заключенных договорах «не является стороной». Как правильно заметили чиновники, в каждом договоре только две стороны — собственник и обслуживающая организация. Как же решения некоего общего собрания, могли его изменить?
Анна Давыдова поясняет, почему нарушение индивидуальных договоров в данном случае незаконно:
В ситуации, когда регулирование тарифов со стороны муниципалитетов отсутствует, оно осуществляется в рамках индивидуальных договоров. Их изменение через решение собрания — грубое несоблюдение принципов договорного права. Эти действия также грубо нарушают действующее законодательство Российской Федерации. ООО «МСК-Север» не имело права проводить собрание и через него изменять условия индивидуальных договоров, нарушая их же статьи.
Пункт 2.5 договора ограничивает одностороннее увеличение стоимости уровнем официальной инфляции за предыдущий год. Любое превышение этого уровня возможно исключительно по соглашению сторон.
Согласно пункту 7.4 договора, все изменения должны быть оформлены в письменном виде и подписаны обеими сторонами. Договор не предусматривает возможность изменения условий через общее собрание собственников.
Теперь жителям приходится практически самостоятельно добиваться решения данной проблемы путем обращения в суд, прессу, вступать в общественные движения и т.п. Так, собственниками коттеджных поселков Пушкинского района МО было организовано движение «Коттеджное рабство».
Московский областной суд ещё только учится решать споры элитных поселков?
Попытки вернуть права и свободы собственникам поселка в досудебном порядке ни к чему не привели. Жалобы на действия Фурзикова В.В. в государственные органы игнорируются. По мнению жителей, такая ситуация вызвана как проблемами регулирования, так и возможным бездействием или даже «крышеванием» от представителей надзорных и местных властей. Многие жители уверены: без поддержки «наверху» «захватывание» общественной инфраструктуры и юридическое оформление собственности на общую территорию не были бы возможны.
Когда жители поселка обратились в суд с требованием признать незаконными решения общего собрания, а также действия ООО «МСК-Север» по увеличению тарифа и изменению условий договора, их ждало удивление. Когда собственники искали справедливости в подмосковном Пушкинском суде, тот, возможно, руководствуясь локальными правилами, нарушений не заметил. Мособлсуд с ним согласился.
Однако затем один из собственников оспорил изменения своего договора в районном суде Москвы, и выяснилось, что они не соответствуют действующему российскому законодательству. Суд обязал исполнителя привести договор в соответствие, и отменил действие некоторых «кабальных» статей. Мосгорсуд поддержал решение первой инстанции.
Практика рассмотрения проблем жителей поселков весьма разнородная.
Анна Давыдова уверена, что проблема носит системный характер в Подмосковье.
Особое беспокойство вызывает низкий уровень квалификации судьи Московского областного суда и крайне высокий процент отмен решений в кассационной инстанции. По официальным данным Верховного Суда РФ, в первом полугодии 2024 года 93% решений МОС были отменены, из них 42 полностью, 25 частично, и 25 дел были направлены на новое рассмотрение. Низкая квалификация судей Московского областного суда и их безнаказанность приводят к таким решениям.
Московский городской суд демонстрирует более высокие стандарты качества судебных решений по сравнению с Московским областным судом, что подтверждается статистикой отмен решений в кассационной инстанции и я уверена, что если бы гражданское дело жителей «Тишково Озеро» было бы рассмотрено в МГС, то можно было бы рассчитывать на законное и справедливое решение.
Пушкинский городской суд Московской области, как и Московский областной суд полностью проигнорировали правоотношения, основанные на индивидуальных договорах между жильцами и ООО «МСК-Север». Истцы заключали индивидуальные договоры, согласно которым стоимость могла изменяться только по инициативе самой компании и исключительно в рамках уровня инфляции по данным Росстата.
Также суды не приняли во внимание тот факт, что истцы не вступали в какие-либо объединения и не могут быть подчинены решениям общего собрания.
Кроме того, суды проигнорировали постановление Конституционного суда РФ №55-п от 28.12.2021, согласно которому любые изменения стоимости и условий оплаты услуг должны производиться только на основе индивидуальных договоров, а не решениями собраний собственников. Не было дано оценки экономической обоснованности увеличения стоимости услуг, хотя этот вопрос является ключевым в споре, и было неправомерно указано, что изменение размера взносов не является нарушением прав истцов, что противоречит законодательству и позиции вышестоящих судов.
Когда я была советником по правовым вопросам Первого заместителя председателя Комитета по экономической политике Совета Федерации Калашникова С.В., неоднократно обсуждался вопрос систематических отмен судебных решений вышестоящими инстанциями и полное отсутствие последствий для судей, допустивших подобные нарушения. По итогам этих обсуждений было принято решение разработать проект федерального закона, который предусматривал возможность лишения судьи статуса в случае многочисленных отмен его решений. Разработка законопроекта была поручена мне как советнику по правовой части.
Несмотря на то, что данный проект не был принят, он получил высокую экспертную оценку, обсуждался в профессиональном сообществе и остаётся актуальной инициативой в контексте повышения качества правосудия в России.
***
Соседские отношения — проблема не только российская. Я помню, как в одном из пригородов испанского Бильбао один из собственников-ученый рассказал мне, что при покупке земли выкупил сразу несколько участков, и потом сам их продавал. «Зачем?», — спросила я. «Чтобы быть уверенным в том, что у меня будут хорошие соседи! Я выбирал покупателей, чтобы не иметь проблем и создать по-настоящему комфортное место жительства».
Но таких проблем, которые появились в российском элитном поселке «Тишково озеро», в Испании и нигде в Европе не могло быть, ведь в западноевропейских странах действует «соседское право».
«Я считаю необходимым законодательное урегулирование данной проблемы в России, — резюмирует Анна Давыдова. — Законопроект №155842-8 уже прошел первое чтение в 2022 году, однако до сих пор не принят. Губернатор Подмосковья Андрей Воробьев выступил с инициативой ускорить принятие закона о признании инфраструктуры в индивидуальной жилой застройке и садоводческих товариществах объектами общей долевой собственности. Планируется одобрение Госдумой данного документа в весеннюю сессию 2025 года».
Мы благодарим Анну Давыдову за экспертный комментарий и вместе с ней надеемся, что её научная и правозащитная деятельность найдёт отклик не только в юридическом сообществе, но и на уровне законодательных инициатив. Назревшая необходимость внедрения соседского права в России вопиёт к вниманию власти и избавит собственников загородной недвижимости от беззаконий, отравляющих им жизнь.
Редакция Э-Вести призывает к системному подходу в защите прав собственников в коттеджных посёлках и продолжит следить за развитием ситуации в поселке «Тишково озеро».
