Часто эксперты, делающие предсказания относительно цен на рынке недвижимости в ближайшие пару лет, опираются на факторы государственного регулирования, рынок и платежеспособность домохозяйств, но гораздо реже они говорят о факторе добавленной стоимости. Хотя многие и упоминают о более требовательном спросе и прощании с эпохой «просто квадратные метры».
С точки зрения рынка, самое важное – это наличие спроса и предложения. В России предпосылок для роста спроса на недвижимость пока нет, поэтому цены не имеют тенденций к такому росту. Например, большое воздействие на цены жилья оказывает рост населения. Как известно, увеличение числа потребителей вызывает всплеск спроса. Чем больше спрос – тем больше девелоперы могут повысить цену. Другой важный фактор – это инфляция, которая в ближайшее время останется на постоянной величине порядка 4%.
Что касается воздействия государственного регулирования на цены на недвижимость, то мы приводили мнение экспертов в прошлом материале. Этот фактор может стать драйвером роста цен на недвижимость в ближайшие 2-3 года.
Но есть и другие факторы. Например, развитие инфраструктуры. Изменения в инфраструктуре дома и вокруг него добавляют удобства для потребителей. Чем лучше инфраструктура, тем больше будет ценность близлежащего жилья и будут созданы условия для роста цен, потому что покупатель готов платить за удобства. Другой фактор возможного роста цен на недвижимость – это эффект умного городского планирования.
Именно на эти факторы обращает внимание Дмитрий Волков — коммерческий директор ГК «Самолет Девелопмент». «Цены на недвижимость непрерывно растут, и тому есть четыре фактора, толкающие их вверх, — говорит он. — Если рынок очистить от этих факторов, то окажется, что цена недвижимости не изменилась». Вот эти факторы:
- По мере готовности объекта, его цена растёт. В каждом проекте заложен рост цен 0.8% в месяц – это порядка 10% в год. Соответственно, тенденция к приобретению готового жилья повысит его цену.
- Развитие района и его социальной инфраструктуры (садики, магазины, школы) в свою очередь даёт рост 2-10%.
- Развитие города в целом, например, возведение новых станций метро в Коммунарке, Новой Москве меняет привлекательность этих районов в глазах покупателей. Примерно тот же эффект даёт доступность новых территорий для жителей вдоль Киевского шоссе, в Люберцах и др. Это приведёт не только к росту цен, но и изменениям в карте спроса.
- Эволюция продукта. Системные застройщики стараются улучшать продукты: то сделают входные группы лучше, то навигацию красивее, то картины добавят. Всё это даёт также эффект роста цен.
Снижение цены у конкретного застройщика, по мнению эксперта, сигнализирует о его проблемах и не отражается на рынке. А общая тенденция рынка – это всё-таки рост, но как следствие развития.
