У многих из нас — москвичей — есть дачи или загородная недвижимость, которая приобреталась и строилась для укрепления семейного счастья (для детей) или просто для комфортного житья на чистом воздухе, в тишине и покое. Но случается так, что её приходится продавать, и тогда выясняется, что рыночные условия часто не позволяют собственнику коттеджа или дачи в Подмосковье получить за неё ту цену, на которую он вправе рассчитывать исходя из понесённых затрат.
Специалисты Департамента ИНКОМ-Недвижимость проанализировали данные продаж за 2019 год и выяснили, что только 25% объектов из 57 тысяч коттеджей, дач, таунхаусов и участков без подряда (УБП), выставленных на продажу в Московской области, соответствуют рыночному спросу. Остальные 75% продавцов хотели получить на свою подмосковную недвижимость как минимум на 30% больше, чем готовы заплатить покупатели.
Например, средняя стоимость выставленного на продажу коттеджа 281 кв. метров составляет 10 миллионов, дачи 76 кв. метров — 5 миллионов рублей. При этом первые реально продаются в среднем по цене 7.2 миллиона, последние — за 5 миллионов рублей.
По просьбе «Э-Вести» Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, рассказал нашим читателям о том, почему на рынке возникает такая ситуация и как на неё отвечают те, кто хочет купить себе загородную недвижимость.
ЭВ: На основании чего устанавливается цена предложения? Люди-собственники смотрят ЦИАН? Или пытаются возместить расходы по постройке? Честно говоря, очень странно видеть в наше время такое завышение цены.
Дмитрий Таганов: Чаще всего собственники загородной «вторички» устанавливают цену, исходя из личных потребностей и ощущений, поэтому диапазон здесь может быть очень велик. Действительно, нередко люди стараются возместить расходы, которые они понесли во время постройки дома, его ремонта и т.д.
Порой на сумму влияют даже «нематериальные активы»: например, если на продаваемой даче отдыхало несколько поколений, у владельца дома там прошло детство и т.д., то он считает неподобающим отдавать ее по низкой цене. Хотя в реальности, конечно, ни сделанный когда-то дорогой ремонт, ни, тем более, дорогие воспоминания не могут значительно повысить стоимость загородной «вторички».
ЭВ: В связи с чем, как правило, продаются коттеджи, УБП и дачи сегодня? Видимо, нет потребности в их скорой реализации (никто никуда не уезжает, просто недвижимость становится в тягость), поэтому люди не готовы давать скидки, а плата за участок не существенна?
Дмитрий Таганов: Да, обычно владельцы понимают, что пользуются дачей или коттеджем все реже, детей и внуков это не интересует, и в итоге жилье простаивает в запустении. Тем временем оно требует постоянных затрат: это налоги, которые с каждым годом растут, разные сборы, если объект находится в организованном поселке, уход за домом и т.д. В зависимости от личной финансовой ситуации, кто-то может не торопиться с продажей и ждать покупателя годами, а кто-то хочет избавиться от недвижимости поскорее, и тут, конечно, уже придется делать скидку.
ЭВ: Сколько в среднем на рынке находится один лот до его реализации?
Дмитрий Таганов: Сроки экспозиции сильно зависят от характеристик лота и его цены. Небольшой дом в хорошем состоянии может находиться в продаже 6-8 месяцев, а земельные участки или коттеджи метражом свыше 300 кв. м порой ждут покупателя год и больше.
ЭВ: Много ли на рынке «горящих» клиентов, или они, как правило, не торопятся?
Дмитрий Таганов: Клиентов, которые срочно хотят приобрести объект на «вторичке», в целом немного, обычно они подолгу изучают предложение и либо находят то, что их устраивает, либо продолжают поиски в первичном сегменте загородного жилья.
