Нередко при аренде коммерческих помещений возникают спорные ситуации, но особенно досадны те из них, которые сопряжены с незаключением долгожданного договора. Пожалуй, многим из наших читателей знакома ситуация, когда переговоры отнимают драгоценное время и заканчиваются ничем — выясняется, что другая сторона предпочла другого контрагента, с которым вела параллельные переговоры. Не стоит расстраиваться — во многих случаях потери можно полностью или частично компенсировать согласно статье 434.1 ГК РФ. Правда, это потребует год-полтора времени и доказательной базы…
Важно помнить, что это произойдёт только при условии, что были соблюдены правила проведения переговоров по аренде недвижимости. О том, что это за правила, рассказали юристы компании БАЙТЕН БУРХАРДТ на бизнес-завтраке «Актуальные правовые вопросы аренды недвижимости». «В 50% случаев суды не удовлетворяют такие иски, — говорят они. — Причиной является то, что те, кто спорят, совершают ошибки, мешающие им получить возмещение».
Ошибки чаще возникают не в ходе судебного процесса, а ещё в самом начале переговоров, и их можно избежать. Например, потребовав от арендодателя документы, подтверждающие полномочия переговорщика — слова и письма человека без полномочий не являются доказательством для суда. Известно, что многие арендодатели ведут переговоры, будучи реальными хозяевами своего семейного бизнеса, а генеральным директором является формальное лицо, приезжающее только на подписание договора. Такова российская действительность. Но нужно стараться застраховаться от последствий и потребовать доверенность для переговорщика.
Есть и другое решение — заключение предварительного соглашения (согласия) о порядке ведения переговоров. Такого рода страховку БАЙТЕН БУРХАРДТ относит к разряду «гигиенических требований», и очень рекомендует их придерживаться для минимизации рисков. По возможности. Если же переговоры затянулись, имеет смысл направить оферту — это станет сигналом серьёзности намерений и серьёзным подспорьем для возможного судебного процесса.
Ещё одна нелишняя предосторожность — проверить репутацию арендодателя по судебным делам и открытым источникам: не стоит связываться с теми, кто уже зарекомендовал себя как недобросовестный арендодатель.
Добросовестность — это важнейшее требование к обеим сторонам переговоров, которое нашло отражение и в законодательстве, и в позиции судей. В целом суды стремятся сохранять баланс интересов сторон, и при этом очерчивают рамки недобросовестности. Толкование 434-й статьи показывает, что само по себе прекращение переговоров без мотивов не может быть признаком недобросовестности, но суд попросит ответчика в таких ситуациях доказать свою добросовестность. Суды понимают, что стороны придерживаются коммерческой логики, поэтому факт ведения параллельных переговоров не является признаком недобросовестности, а вот если партнёры сформировали у Вас ощущение эксклюзивности, например — недобросовестность можно доказать.
Если суд увидит недобросовестность другой стороны, то пострадавший арендатор окажется на полпути к возмещению своих требований. В этом случае появится возможность выставить ему счёт за убытки и требование возместить расходы на юристов, неустойку (в среднем 12-92%), упущенную прибыль. При этом убытки должны быть доказанными и реальными, а не умозрительными или вероятностными. Как показывает судебная практика, условно-постоянные расходы не будут возмещены, а иск об упущенной выгоде потребует доказательств реальной возможности получения доходов. Если же Вы хорошо подготовились и идёте к судье во всеоружии, обосновав все свои требования — не сомневайтесь, победа будет за Вами, и незаключение договора будет Вам компенсировано.
