Доля ипотечных сделок в продажах квартир в Москве настолько велика, что её влияние на продажи жилья трудно переоценить. По данным агентства недвижимости «Метриум», доля покупок дольщиков в новостройках с участием ипотеки в Старой Москве составила 63%, в Новой Москве она ещё выше — 69%. Однако прекрасная эпоха низких ставок прошла и участники рынка готовятся к дальнейшему повышению ключевой ставки Центробанком.
«Мы морально готовы к двузначной ставке по ипотеке», — заявила Наталья Сазонова, директор по развитию «Метриум» на «Итогах года с REPA 2021». И тут же поправилась, что речь идёт о ставке размером 10% годовых.
Риелторские компании учатся жить в новой реальности, как и банки. Так, активный участник ипотечного кредитования банк ВТБ неделю назад уже заявлял о готовности к поднятию ставок на ипотеку в 2022 году до двузначной величины. Подорожание коснётся четырёх пятых ипотечных сделок, не участвующих в урезанных с июля госпрограммах.
Готовы к удорожанию ипотеки и застройщики, но в разумных пределах. «Мы надеемся, — уточнил директор департамента развития продукта ГК ФСК Пётр Кирилловский, — что ставки не поднимутся выше 12%, потому что это означало бы смерть для рынка».
Новая реальность потребует перестройки бизнес-схем, что приведёт к сжатию рыночного предложения и поиску перспективных стандартизированных с точки зрения предложения продуктов. На фоне снижающейся суммы займа, удорожания стройматериалов на 15-30% и замедления роста цен на жильё до 10-12% важно найти опции, за которые клиент по-прежнему будет готов платить.
Основными параметрами, сохраняющими спрос, будет продажа жилья с отделкой «под ключ» и выделение в уменьшенном жилом пространстве рабочих мест.
В 2021 году, по данным «Метриум», с отделкой было продано 81% новых квартир, поскольку для покупателя это оказалось выгоднее и надёжнее, чем производить ремонт своими силами. Вот только если клиент покупает жильё за несколько лет до въезда в него, застройщику проблемно предугадать цены на стройматериал. От него потребуются недюжинные аналитические способности, чтобы просчитать выгодный и безопасный расчёт цен на отделку, но другого выхода нет.
Удовлетворить спрос на домашнее рабочее пространство для дистанционной занятости также становится всё сложнее при уменьшении площади проданных квартир. Последние за три года стали на 10 метров меньше, причём тенденция усилилась за последние полгода («минус» 6 кв метров за этот период). Фактически, одна комната исчезла, когда девелоперы подгоняли среднюю квартиру под средний чек. «Мы сегодня стараемся выделять хотя бы 6-метровые пространства под рабочий кабинет, поскольку на это есть спрос», — говорит директор по продукту Сити-XXI век Мария Могилевцева-Головина.
Но все эти усилия увенчаются спросом лишь если ипотечные ставки в 2022 году не превысят 12% годовых. В противном случае, надежда останется лишь на появление новых платёжеспособных клиентов вследствие роста реальных доходов россиян на 2.5%. По крайней мере, такую задачу поставил В. Путин перед своей командой (но справится ли она с такой нелёгкой задачей — неизвестно).
