Виктор Шлепов, финансовый директор Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), на конференции «Девелопмент новой волны» в Коммерсанте поделился ближайшими планами правительства – к 2020 году перейти на проектное финансирование.
Оказывается, вскоре инвестировать в строительство смогут только профессиональные инвесторы – никак не мы с вами. Если Вы хотите инвестировать – банки, например, с удовольствием заберут у Вас деньги и вложат туда, куда Вы скажете. Не бесплатно, конечно. А напрямую строительной компанией больше – никак.
Раньше мы могли инвестировать в строящееся жильё, заплатив строительной компании по договору долевого участия (ДДУ). В теории, это было выгодно обеим сторонам, но обе стороны несли при этом высокие риски. Едва только со строительством что-то приключалось — дольщик мог оказаться обманутым. Так было до внесения поправок в 214 ФЗ…
Правительство уже не в первый раз делает попытку создать управляемый инструментарий проектного финансирования застройщиков. Проектное финансирование – это совокупность собственных и заёмных денег, привлеченных застройщиком под строительство объекта. Частью его до недавнего времени были деньги дольщиков, но теперь им противопоставят эскроу-счета, по которым застройщик получит деньги только по окончании строительства.
Культурно-политический журнал «Э-Вести» выяснил у гендиректора ГК «МИЦ», какие последствия предлагаемая реформа будет иметь для рынка и, прежде всего, для покупателей. Ведь Москомстройинвест прогнозирует, что ежегодно в столице будет появляться не менее 150 проектов с привлечением денег дольщиков — это проблема тысяч людей.
ЭВ: Что получат покупатели по итогам внедрения проектного финансирования? Каковы плюсы и минусы для них?
Обуханич Д.: Плюс проектного финансирования, безусловно, состоит в том, что покупатели получат гарантированное вложение денежных средств. Минус — в гораздо более высокой цене на жильё.
ЭВ: В чём будет заключаться гарантия для людей? Банки лопаются, Агентство по страхованию вкладов максимум, что готово возместить вкладчикам – это 1’400’000 рублей… В стоительных проектах гарантия ограничена суммой 10 млн рублей.
Обуханич Д.: Это правда, но это уже в большей степени вопрос о том, готовы ли в принципе институты банковского сектора, ипотечного кредитования к таким колоссальным изменениям. Если немного посмотреть вглубь, то готова ли в принципе экономика страны к такой системе работы? Очевидно, к этому надо идти постепенно.
Нам сказали, что мы будем идти поэтапно и аккуратно. Если буквально воспринимать то, что по «дорожной карте» с 1 июля 2018 года должен произойти факт перехода на работу по эскроу-счетам, то, в моём понимании, это очень рискованно.
Я предполагаю, что переход на эскроу-счета в действительности растянется на более длительный период. Если это будет сопровождаться выстраиванием системы работы в банковском секторе, то мы придём к более понятной и прозрачной работе.
ЭВ: Вы считаете, что застройщикам эта ситуация отчасти поможет?
Обуханич Д.: Я считаю, что это некая правильная неизбежность, потому что рынок развивается, и за 25 лет мы пришли от совершенно дикого рынка середины 1990 годов к достаточно понятному и во многом отрегулированному сегодняшнему рынку.
Достаточно посмотреть на мировой опыт. Так и происходит в других странах, где есть система эскроу-счетов или их аналогов. Безусловно, есть системы поэтапного финансирования застройщиков, чтобы обеспечить доступное жильё. Если банковское кредитование (расходы по обслуживанию кредитов) положить на весь период строительства объектов, это колоссальные суммы…
ЭВ: И за это будет платить, в конечном счёте, потребитель?
Обуханич Д.: Конечно, безусловно. Поэтому и возникли встречные инициативы застройщиков.
Если вводить эскроу-счета, то по мере развития проекта их раскрытие должно производиться поэтапно. Это позволит несколько снизить нагрузку со стоимостью денег. Будет ли это поэтапно? Этот вопрос сегодня висит в воздухе.
