Эксперты отмечают изменения в поведении гостей Сочи, которые всё реже ищут удовольствий и всё чаще начинают считать. Новые условия, в которых сегодня туристы едут в столицу отдыха Юга России, меняют портрет клиента, который стал разборчивым, и диктуют новые правила его обслуживания; им стараются следовать местные бизнесмены.
Доля инвестиционных покупок жилья в Сочи, по разным оценкам, составляет 60-90%, и основным сегментом окупаемости является туризм.
В городе вскоре будет не хватать инфраструктуры для размещения 1.5-2 миллионов туристов. Если в 2023 году число гостей едва превышало 7 миллионов человек, то, по прогнозам Ассоциации туроператоров (АТОР), до конца десятилетия оно вырастет до 10 миллионов человек в год. На 80% это будут обеспеченные москвичи, питерцы и сибиряки с инвестиционным поведением, которое отразится на выборе объектов приобретаемой недвижимости и дополнительных услуг, которые непременно должны стать инновационными.
Недвижимость в Сочи
Прогноз турпотока говорит о том, что недвижимость в Сочи в ближайшие 4-5 лет дешеветь не будет, несмотря на заверения, что рынок, особенно элитных новостроек, перегрет. 6%-ный ежегодный рост цен имеет все шансы продолжиться в среднесрочной перспективе. Неудивительно, что крупный девелопер в этом городе – миллиардер.
Основной покупатель жилья в Сочи находится среди туристов. Эксперты уже давно подметили корреляцию роста турпотока и спроса на курортную недвижимость. Необходимость бронировать отель или апартаменты за полгода до поездки также вносит свою лепту в повышение привлекательности идеи покупки собственного жилья вблизи горнолыжных курортов или яхтенных марин, в том числе с инвестиционными целями.
В конце 2024 года в Сочи будет принят новый градостроительный план, который к 2028 году кардинально изменит облик города. Программа реновации с комплексной застройкой создаст привлекательность жизни даже в тех местах, где сегодня ветхое жилье – сочинцы реализуют программу реновации.
На рынке недвижимости Сочи девелоперы уже уловили инвестиционный тренд, и во всеоружии готовятся побить рекорд июля 2023 года, когда продажи выросли на 81%.
Драйвер предложения – то, что будет пользоваться спросом гостей, составляют «однушки» площадью до 30 квадратных метров (которые могут прекратить поступать на рынок), и апартаменты, а также ЖК местных застройщиков, которые продаются по оптимальному соотношению «цена-качество». Они кратно дешевле модных ЖК близ побережья.
Доходность недвижимости в Сочи в зависимости от стадии готовности при покупке, локации и близости от туристической инфраструктуры находится в диапазоне 15-100%.
Освоение застройщиками Большого Сочи близ скоростной трассы Джубга–Сочи – только один из многих проектов, которые привлекают инвесторов.
Пятилетний рост рынка и трёхлетний взрывной рост цен сделали Сочи в основном местом для обеспеченных клиентов. Новостройки эконом-класса в Сочи пока в меньшинстве, среди ЖК лидируют бизнес, премиум и элитный сегменты. Однако существенной частью предложения являются жилые постройки – индивидуальные дома, составляющие около двух третей вводимых в эксплуатацию объектов недвижимости.
Инновации девелоперов
Политика местного правительства состоит в том, чтобы на фоне моратория на новостройки обеспечить высокие цены (следовательно, маржинальность бизнеса) и побудить девелоперов вкладывать в качественное развитие города. Высокие технологии сегодня находятся под пристальным надзором властей Сочи, которые запустили нацпроект «Производительность труда» для внедрения бережливого строительства.
Компания «Сочи Девелопмент» уже отчиталась об ускорении строительства на 18% за счёт инноваций при возведении объектов. Учредителем застройщика является Алексей Прокопенко, основной бенефициар ГК «Ромекс», известный крупными коммерческими объектами. Недавно он инвестировал более 8 миллиардов рублей в логистические центры для нужд электронной коммерции, правда, в республике Татарстан.
Лидеры элитного жилья с 2022 года активно используют цифровые решения и Big Data, внедряют умные системы и полный комплекс того, что на Западе сегодня называется «устойчивым развитием». Но инноваций в недвижимость Сочи, по утверждениям экспертов, по прежнему не хватает. Особенно это ощутимо в элитном сегменте жилья, где они должны обеспечить качество предложения.
Сочинские девелоперы сегодня делают ставку на миллениалов, которые смотрят на шаг вперёд и к любой покупке относятся как к вложению денег. Такие клиенты не просто покупают – они рассматривают для себя все существующие формы приобретения активов, включая коллективные инвестиции в привлекательные проекты. Инвесторы нового поколения погружены в цифровой мир, где ищут удобные инструменты для анализа своих вложений.
Девелоперская компания «Сочи-Главстрой» решила пойти навстречу своему покупателю не только в недвижимости и туризме, но и в финансовом мире. Совладелец компании Мурад Устинов основал брокерскую фирму Nomad и зарегистрировал мобильное приложение IQ Money. Объём инвестиций не раскрывается, однако потенциал брокерского подразделения оценивается в 1 миллиард рублей, что существенно увеличит размер бизнеса (по разным оценкам, капитал Устинова составляет порядка 2-5 миллиардов рублей).
Идея создания мобильного приложения возникла у бизнесмена ещё во время учёбы в МГИМО, где молодёжь (те самые миллениалы) нуждалась в освоении фондового рынка, искала удобный инструмент для учета доходов и расходов, составления заметок и ведения списка ежедневных дел, ставя цели. Сегодня реализовать идею удалось – новые технологии позволяют широко применять искусственный интеллект, что отражается на себестоимости приложения IQ Money. Оно сразу было встречено с оптимизмом и скачано уже более 50 тысячами пользователей.
Обретение финансовой грамотности – настоящий тренд у самих сочинцев, который поддержан инициативой Центробанка России. В этом году регулятор осуществил включил Сочи в свой масштабный онлайн-проект «Грамотный инвестор».
***
Конечно, каждый из сочинских девелоперов хотел бы закрепиться в элитном сегменте и приноровиться к приходу сюда молодых динамичных инвесторов-россиян. Это открыло бы доступ к новому триллиону рублей, который вскоре снова будет вложен в рынок недвижимости Сочи.
Путь к этому, однако, полностью проходит через инновационные технологии, которые должны приблизить предложение в регионе к московскому классу жилья.
