Многие отрасли экономики смотрят сегодня на строительство и ждут его роста. Рубль, вложенный в строительство, даёт 3-5 рублей смежным отраслям (стройматериалам, производителям мебели и тп). Но эксперты строительного рынка, в свою очередь, ждут появления денег у населения. Жильё, его предложение и ценообразование, регулируются рынком.
О перспективах строительного рынка мы сегодня поговорим с известным представителем рынка элитного жилья — Сергеем Колосницыным, Директором Департамента жилой недвижимости холдинга Пенни Лейн (PENNY LANE REALTY).
ЭВ: Сегодня правительство существенно меняет законодательство и при этом активно использует финансовые рычаги. Какие основные изменения ждут строительный рынок в ближайшие 3-5 лет?
Колосницын С.: В настоящий момент мы видим два тренда. С одной стороны, строительная отрасль активизировалась, только на премиальный рынок в этом году вышло более 30 новых проектов. И это естественная реакция застройщиков на ряд мер, принятых правительством, чтобы подстегнуть их деятельность. Некоторым пришлось срочно начинать строительство на участках земли, которые в случае не начавшейся на них стройки могли быть изъяты, кто-то должен был во что бы то ни стало окончить проект, чтобы не попасть под штрафные санкции. Во многом деятельность правительства направлена на то, чтобы защитить конечного потребителя (новые поправки в 214 РФ) и активизировать спрос (в том числе ипотека один из этих инструментов).
Однако, нельзя не отметить и другой тренд – на фоне общего экономического упадка, снижения платежеспособного спроса и усиления конкуренции на рынке, строители оказываются не в лучшем положении. Будучи вынужденными улучшать качественные (конкурентные) характеристики проектов, они тем самым увеличивают их себестоимость, но не имеют возможности пропорционально поднимать цены, которые растут естественным образом по мере готовности проекта, но должны оставаться конкурентоспособными. Выручка компаний падает, прессинг усиливается, и у нас есть опасение, что в ближайшем будущем ощутимая часть застройщиков уйдет с рынка тем или иным образом.
ЭВ: В последнее время на строительном рынке замечен тренд консолидации, а также фиксируется много банкротств. Будет ли этот тренд продолжаться в ближайшие годы? Некоторые эксперты говорят о том, что рынок должен состоять только из гигантов, чтобы технологии развивать.
Колосницын С.: Да, этот тренд будет продолжаться, но слияние компаний и их укрупнение негативно влияют на конкурентную среду, которая является естественным залогом качества возводимого жилья.
Укрупнение компаний в более долгосрочной перспективе может привести к монополизации бизнеса, а это, как известно, больнее всего ударит именно по конечному потребителю – зачем делать продукт лучше, когда он единственный на рынке?!
Что касается развития технологий, то логично предположить, что активнее всего они развиваются в конкурентной среде и при высоком спросе платежеспособного населения. Чем выше запросы наших покупателей, тем активнее развивается и застройщик, и разработчики на этом рынке, то есть новые инновационные технологии разрабатываются и внедряются в ответ на запрос и готовность за них платить.
Но на падающем рынке, когда, с одной стороны, происходит его передел, а с другой — глобальное обеднение населения, вряд ли кому-то придет в голову тиражировать дорогостоящие, не понятные потребителю продукты. Их развитие – это путь эволюции, который должен происходить в благоприятных условиях саморегулирующегося рынка с естественными механизмами отбора качественных продуктов и выбраковывания некачественных.
ЭВ: В последнее время ВШЭ увидела признаки оздоровления рынка — растёт производство стройматериалов. Но некоторые эксперты связывают это, скажем, конкретно с реновацией. Означает ли это что-либо с Вашей точки зрения?
Колосницын С.: Логичнее связать такой тренд с уже действующей программой «Моя улица». Достаточно пройтись по центру столицы, чтобы стало понятно: потребность в материалах должна была колоссально вырасти за последние два года.
Другое объяснение – необходимость в российских стройматериалах на фоне упавшего в отношении доллара рубля. Если раньше в двух случаях из трех материалы было проще закупить за рубежом, то после выросшего курса, их использование уместно только на элитном или премиальном рынках. Но вряд ли наше правительство сочло бы рациональным закупать в Европе мрамор, чтобы укладывать улицы. Пригодные для этих целей материалы мы вполне способны произвести сами и, видимо, не в малых количествах.
ЭВ: Правительство стремится развивать новые технологии. В частности, переводит свои котельные на энергоэффективные технологии. Говорится о том, что именно энергоэффективность — это выгодно бизнесу, потому что «отбивается», но он за неё не готов платить, потому что это вернётся уже при эксплуатации. Всё-таки, что можно ждать в части новых технологий?
Колосницын С.: Затрудняюсь ответить на этот вопрос. Думаю, правительство пока смутно представляет процесс внедрения этих технологий. При этом, мы, как профессиональные продавцы, уже давно уловили тренд на рационализацию даже в среде покупателей элитных домов и квартир.
Но само внедрение энергоэффективных технологий все еще дорогостоящее вложение, которое никак не гарантирует тому же застройщику увеличения продаж. Иначе говоря – это вовсе не «фишка» проекта, которая привлечет покупателей. По крайней мере, выгода не настолько очевидна, чтобы вкладываться по доброй воле. Затрудняюсь предположить, как внедрить их в массовом порядке без дополнительных немалых бюджетов.
ЭВ: Некоторые эксперты говорят о том, что на строительном рынке будут падать цены, и ставки на ипотеку. Вы с этим согласны?
Колосницын С.: Цены будут падать только в тех проектах, где объекты переоценены. Но как понятно из вышесказанного, застройщики не в том положении, что бы их завышать. Держать высокие цены сейчас автоматически означает отпустить покупателя к конкурентам, которые трезво оценивают реальность.
Но и падать ценам особенно некуда. Застройщики не могут работать себе в убыток или в ноль. Максимум, что можно предвидеть – это снижение цен на вторичном рынке, но опять же, поскольку этот рынок не организован, процесс не будет равномерным. А как только цены там упадут, вторичный рынок станет самым серьезным конкурентом первичному рынку, что снова негативно отразится на строительной отрасли столицы.
Падение ипотечных ставок – тоже не панацея для активизации рынка, поскольку тогда встанут другие проблемы – рост процента задолженностей, формирование у банков непрофильных активов и необходимость их реализации на вторичном рынке. Роста доходов населения мы не наблюдаем, банки тоже трезво оценивают ситуацию, и, наверняка, за любым снижением ставки, автоматически последует ужесточение требований к заемщику и тщательный анализ перспективности активов.
Станет ли в целом ипотека доступнее? Нет. Ипотека станет доступнее тогда, когда у граждан вырастут доходы, хотя бы настолько, чтобы безболезненно гасить проценты по займам.
ЭВ: Когда и при каких условиях строительный рынок вырастет?
Колосницын С.: Что вы имеете в виду под «ростом»? Объемы возводимого жилья? По идее, их существенно увеличит реновация. Рост приведет к ужесточению конкуренции, уходу с рынка многих застройщиков, снижению цен (но, заодно, и качества). При этом хотелось бы качественного роста рынка. Качественного строительства, технологичного прорыва, цивилизованного подхода к реализации возводимого жилья и сервису. И конечно, хотелось бы адекватного предложению платежеспособного спроса.
