На строительном рынке России сегодня происходят процессы, меняющие наши стандартные представления о нём. Многое приходит в Россию из мирового опыта строительства, здесь отражаются глобальные изменения подходов к среде обитания и образа жизни людей.
Поэтому особенно важным нам показалось узнать о перспективах развития строительного рынка России от эксперта, руководящего российским офисом Международной Федерации Профессионалов Рынка Недвижимости (International Real Estate Federation, FIABCI). Организация, существующая около 70 лет, объединяет профессионалов строительства по всему миру и имеет уникальную возможность анализа глобальной практики современности.
В интервью культурно-политическому журналу «Э-Вести» Михаил Евгеньевич Грин, генеральный директор FIABCI-Россия, рассказал о том, что будет происходить со строительством в нашей стране ближайшие годы.
ЭВ: Михаил Евгеньевич, скажите, пожалуйста, что случится с нашим рынком недвижимости в обозримом будущем? В течение лет пяти, например.
Грин М.Е.: Я думаю, что это будет зависеть от экономики, от общеэкономических показателей. Если у нас будет экономический рост, который наметился по итогам 2017 года, то и рынок недвижимости тоже будет расти. Если у нас по каким-то причинам будет экономический кризис, спад, то и рынок недвижимости будет стагнировать.
Рост экономики обеспечит рост доходов населения, и оно станет удовлетворять потребность в жилье, которая действительно существует. У нас обеспеченность жильём на человека составляет 16 квадратных метров, а нужно 24 квадратных метра. Уже в этом заключаются возможности для роста.
Ввод недвижимости в 2016 году в объёме 80 млн квадратных метров – это 3% от всей недвижимости, но она ежегодно ветшает на 4%. Отсюда следует, что, исходя из разумной замены существующего жилого фонда, этого ввода жилья недостаточно. Но всё упирается в покупательскую способность.
ЭВ: Покупательская способность у нас принципиально не должна измениться. Министр М. Орешкин нам обещает рост экономики около 2%…
Грин М.Е.: Соответственно, на столько же вырастут и цены на недвижимость. То есть, когда увеличивается покупательская способность населения, девелоперский рынок чётко понимает, что есть возможность поднять стоимость.
Абрахам Маслоу – известный бихейвиорист XX столетия, своей пирамидой показал, что потребность в жилье – вторая по степени значимости. После того, как человек удовлетворяет свои физические потребности в еде, он сразу же приступает к удовлетворению потребности в жилье. Всё остальное третично.
Если есть деньги, человек не будет затягивать с приобретением жилья. Всеми учёными доказано, что при наличии экономического роста будет спрос на жильё.
ЭВ: Строительный рынок состоит не только из жилья. Говорится о том, что параллельно с драйвером в виде жилья идёт рост коммерческой и социальной недвижимости. У Вас есть данные, какое влияние оказывает недвижимость на другие аспекты строительного рынка?
Грин М.Е.: Рынок недвижимости – это 40 различных профессий. Здесь и строительные материалы, и транспорт, и другие. Очень важно понимать, что при реализации региональных программ возникает потребность в создании рабочих мест. А создание рабочих мест, размещение новых современных производств невозможно в тех границах, в тех зданиях, которые существуют для производства прошлого века. Это совершенно новые здания коммерческой недвижимости, которые будут абсолютно современными, технологичными.
Мы видим, как меняется сегодня эргономика современного общества. Это открытые пространства опенспейс (англ. open space – прим. ред.), это большие окна. И мы понимаем, что возникает потребность в новых материалах, новых технологиях, новых продуктах проектировочной отрасли. Я очень надеюсь на то, что в ближайшее время роль и значение архитекторов в перечне профессий рынка недвижимости возрастет и архитектор, строитель займут почётные места в этой иерархии.
ЭВ: Я правильно понимаю, что пока ещё сказать, как это повлияет на коммерческую недвижимость нельзя?
Грин М.Е.: То, что она будет меняться, это совершенно точно. Первый тренд – это то, что промзона уходит за территорию города. На территории старых промышленных объектов появляются культурные кластеры (вроде Винзавода на Сыромятнической в Москве, Бадаевского, Красного Октября), меняется целевое назначение старых объектов.
Второй тренд – это когда мы выносим за черту города объекты коммерческой недвижимости, они уже новые, технологичные, и им нужно обрастать инфраструктурой. Этим объектам нужны складские помещения. Сегодня самые большие сделки на рынке недвижимости фиксируются именно здесь.
За складами следует офисная недвижимость.Если Вам нужен прогноз для инвесторов, то нужно инвестировать в офисную недвижимость, расположенную за чертой города.
И уже за этими направлениями последует спрос на жилую недвижимость. Время, затрачиваемое от работы до дома и от дома до работы очень важно современному человеку. Это так называемая «маятниковая миграция». Она создает очень большие сложности для транспортной инфраструктуры внутри города.
Я смею предположить, что эти изменения в недвижимости, которые я перечислил, скажутся и на коммерческой недвижимости, существующей внутри городов. Внутри мегаполисов первые этажи центральных улиц будут отданы под кафе. Появится больше кафе, пробок в городе станет гораздо меньше. Получится так, что само производство уедет за город, а останется та коммерческая недвижимость, что необходима для горожанина, для гостя.
ЭВ: Выживут ли у нас мелкие и средние фирмы? Я так понимаю, у нас идёт тренд укрупнения отрасли?
Грин М.Е.: Конечно, они выживут и будут появляться новые фирмы. Потому что никто сегодня не отменял малоэтажное строительство, которое может начинаться на земельном участке 2 гектара и не требует много средств. Реализовав этот проект, девелопер сможет начать другой проект, затем он построит 80 домов, 160 домов. А потом подумает, не замахнуться на великое? Не пойти ли мне в Москве, в Пермь, Самару, какой-то другой миллионник. Девелопер купит там участок, ведь опыт уже им получен, риска для государства он уже не представляет…
ЭВ: Вопрос к вам как к международной организации. Насколько мы сейчас конкурентноспособны на глобальном строительном рынке, вписываемся ли мы в него?
Грин М.Е.: Мы вписываемся в него, потому что ежегодно проходят Всемирные конгрессы по недвижимости в разных странах. В прошлом году это была Панама, в этом году – Андорра, на следующий год это будет Дубай. И хотелось бы поздравить российский рынок недвижимости с тем, что в 2019 году 70-й юбилейный Всемирный конгресс по недвижимости пройдёт в Москве. Я являюсь его организатором вместе с Министерством строительства РФ.
На этих конгрессах мы видим, что наш опыт, наши технологии, наши проекты очень внимательно слушаются и анализируются нашими зарубежными коллегами.
Нужно понимать, что в России уникальное количество часовых поясов, самая большая территория. Всё, что есть в других странах мира, собрано у нас в одной стране. У нас есть своё побережье как в Испании, зима как в Норвегии… Именно поэтому если Россия выезжает на зарубежные мероприятия, наши технологии не просто вызывают интерес и любопытство, но и перенимаются другими участниками. Мы экспортируем какие-то вещи за пределы России.
Для обмена международным опытом мы создали уникальный Международный бизнес-форум недвижимости в России, он прошёл уже дважды, и ежегодно проводится в конце мая – начале июня. В 2018 году Международный бизнес-форум недвижимости состоится 29-31 мая.
