Программа обновления жилищного фонда (или реновации) в Москве стала одной из самых обсуждаемых тем в стране, в том числе она вызывает большой интерес у читателей нашего журнала. Это понятно, ведь снос пятиэтажек затрагивает свыше 5’000 домов, большинство московских семей.
Воздействие сноса пятиэтажек на людей, однако, не исчерпывается личными интересами. В программе принимают участие власть и бизнес, строительные компании, смежные отрасли и вся экономика города.
Какое воздействие реновация окажет на рынок недвижимости? С этим вопросом культурно-политический журнал «Э-Вести» обратился к Татьяне Шаровой, Руководителю Департамента проектного консалтинга компании «БЕСТ-Новострой» (дочка АФК «Система», продажа около 3 млн кв метров недвижимости в год).
ЭВ: Татьяна, подскажите, пожалуйста, что случится с ценами в течение ближайших пяти лет? Ожидаете ли Вы падения цен?
Татьяна Шарова: Нет, мы не прогнозируем падения цен.
При прочих равных условиях, чем больше у нас выходит новых проектов и чем ниже стадия готовности строительства, тем ниже стоимость жилья. Это закон рынка. Соответственно, чем больше на рынке проектов, находящихся на начальной стадии строительства, тем ниже средняя цена по рынку. Но это не значит падения цен.
Мы не прогнозируем и не ожидаем обвала рынка, как это бывает в кризисное время. Возможно, что цена в целом будет корректироваться невысокими темпами, но это не страшно для рынка, так как качество растет, а предложение становится все более доступным для покупателей.
ЭВ: Есть такое воззрение, что сейчас рынок недвижимости Москвы затоварен. Есть ли такая проблема?
Татьяна Шарова: Здесь нужно говорить о качестве проектов. В первом полугодии 2017 года на рынок вышло порядка 4 млн. кв. м. жилья. Есть проекты чуть хуже, есть проекты намного хуже, но в основном на рынок выходят очень качественные проекты.
Остатки есть, но сказать, что на рынке Москвы есть огромное количество проектов, которые стоят, не продаются, никому не нужны я не могу, мы редко с таким сталкиваемся.
ЭВ: Вы не ожидаете, что в связи с выбросом на рынок дополнительных 1 млн. кв. метров жилья по программе реновации будет затоваривание?
Татьяна Шарова: Нет. Мы считаем, что рынок может поглотить такой объем. Спрос есть.
Ипотека становится более доступной, ставки снижаются. Девелоперы становятся более гибкими.
Сейчас у нас по итогам первого полугодия 2017 насчитывается 25 тысяч ДДУ (договоров долевого участия — прим. ред.). Если на рынок выйдет 1 млн. м2, это не значит, что у нас станет 50 тысяч ДДУ. В любом случае, существующий спрос будет планомерно реализовываться в проектах.
ЭВ: В течение ближайших лет, я так понимаю, какого-то принципиального разгона по реновации не будет? Будет небольшой плавный рост?
Татьяна Шарова: В любом случае реновация будет двигаться планомерно. Невозможно взять эту программу и запустить в один момент, и построить такое количество жилья.
Мы условно поделили 15 млн. метров квадратных на 15 лет. Но понятно, что в первый год это будет, к примеру, 300 тысяч квадратных метров, потом больше. Поэтому я думаю, рынок будет чувствовать себя стабильно. То есть, в ближайшее время реновация не окажет какого-то негативного воздействия на рынок недвижимости.
ЭВ: А обратно, будет ли увеличение сроков ввода жилья?
Татьяна Шарова: Увеличение сроков ввода жилья больше зависит от девелоперов. Это взаимосвязанные процессы. Каждый застройщик имеет обязательства, которые прописаны у нас в проектных декларациях, построить свои объекты в определенный период времени, пока задержек с этим нет. Есть даже девелоперы, в том числе MR Group, регулярно сдающие проекты раньше времени.
ЭВ: Роста цен Вы в ближайшее время тоже не ожидаете?
Татьяна Шарова: Планомерный рост цен идёт по мере строительной готовности. Но если 7 лет назад цены в бизнес-классе росли на стадии строительной готовности на 50% с учётом инвестиционного роста, то сейчас проект будет расти в цене на стадии строительства на 25%. В любом случае, рост есть.
ЭВ: Правительство в большей степени развивает комфортный ценовой сегмент по программе реновации?
Татьяна Шарова: Класс проекта определяет локация (местоположение). У нас есть 5 тысяч условных пятиэтажек под снос. Надо смотреть, сколько и где расположены эти пятиэтажки. Мы делали презентацию для Правительства Москвы, с которым очень плотно сотрудничаем.
Элитное жильё — это центр, ЦАО. Его по программе реновации совсем чуть-чуть.
Районы, которые расположены от Садового кольца до Третьего транспортного – это локация бизнес-класса, там никто никогда не построит комфортный сегмент и не продаст за «три рубля», потому что местоположение обязывает.
Но то, что расположено от Третьего кольца до МКАД – это класс «комфорт» с соответствующей ценой.
Над этим работают, мы в этом участвуем, и все будет очень грамотно сделано.
ЭВ: В целом, я так понимаю, у Вас позитивное настроение?
Татьяна Шарова: Какого-либо негатива мы не наблюдаем: снижения цен или темпов продажи, рынок чувствует себя хорошо. Но во многом этому способствует снижение ставок по ипотеке.
ЭВ: То есть, сейчас основной драйвер – ипотека, он будет сохраняться?
Татьяна Шарова: Он всегда был и будет.
В последние 2 года рынок чувствовал себя хорошо благодаря программе по господдержке ипотеки, которая очень сильно стабилизировала рынок и помогла застройщикам. Сейчас она уже не действует, но банки уже сами в состоянии предлагать выгодные условия.
