Рынок недвижимости стал предметом дискуссии в крупнейшем европейском бизнес-объединении России – Ассоциации Европейского Бизнеса (АЕБ). На ежегодной конференции АЕБ «День рынка недвижимости» традиционно выступали представители международных компаний, успешно работающих на российском рынке недвижимости. Они поделились впечатлениями относительно новой реальности ведения бизнеса, с которой в последние годы столкнулись игроки рынка.
Рынок недвижимости России переживает трудные времена в связи с макроэкономическими факторами, ограничивающими спрос, но есть и обнадеживающие моменты.
По данным Даниэля Савченко, Управляющего партнёра агентства недвижимости W1 Evans, ставки на аренду жилья в ближайший год не поменяются. По мнению эксперта, на рынке укрепится возникший тренд: за последние три года в Москве на 25% увеличился спрос на аренду дорогой недвижимости. Сектор первоклассного жилья – это сегмент, в котором не предвидится каких-либо изменений в ближайшие годы.
Вячеслав Хлопов, региональный директор агентства недвижимости компании Джонс Ланг ЛаСаль (Jones Lang LaSalle, JLL) обратил внимание на рынок складской недвижимости. В этом сегменте потребность российских компаний далека от удовлетворения. Логистическая столица России – это Москва, где сосредоточено 52% логистических площадей страны. Вследствие конкуренции цены падают, и сегодня московские цены ниже некоторых регионов (Екатеринбург, Новосибирск, Казань и Нижний Новгород). Несмотря на временное снижение стоимости московской складской недвижимости, В. Хлопов убеждён, что она восстановится.
Директор департамента исследований авторитетной международной компании Коллерс Интернешнл (Colliers International) Вероника Лежнёва рассказала о трендах на рынке недвижимости, в том числе об изменениях потребительских предпочтений и привычек. Потребитель сегодня делает осознанный выбор, покупки должны быть удобны для него и в его распоряжении лучшие цены. Всё больше входят в его жизнь Интернет-покупки (сектор e-commerce), всё чаще он рассматривает торговые центры как место развлечения и общения. Это вынуждает девелоперов и торговые точки приноравливать к этим трендам свои стратегии и внедрять новые технологии.
Культурно-политический журнал «Э-Вести» обратился к Веронике Лежневой, чтобы свериться, насколько системные изменения на рынке коммерческой недвижимости России соответствуют глобальным трендам.
ЭВ: Вероника, говорят о том, что тренды Европы через 5 лет приходят в Россию. Видите ли Вы это на рынке недвижимости?
Лежнева В.: Европейские тренды действительно отражаются на российском рынке, но они задерживаются частично. Если говорить про девелопмент, то благодаря динамичному развитию рынка наши объекты и склады с визуальной точки зрения стали похожи на европейские. К ним же можно отнести здания офисов и торговые центры.
А вот если говорить про управление объектами и новейшие тенденции развития, то здесь действительно наблюдается определённая задержка. Очевидно, что в этом направлении мы также можем ожидать, что тенденции, имеющиеся в Европе, будут представлены и у нас. Возможно, в меньшем объёме, но они появятся.
Если говорить про офисы, например, про co-working центры (коворкинг – это места общей работы, офисы, где в едином пространстве представлены разные работники и / или компании – прим. ред.), Париже и Лондоне это отдельная большая ниша, которая в России ещё только начинает развиваться.
Другой тренд, который сегодня набирает обороты развития вслед за Европой — офис, представляющий собой различные офисные пространства внутри одного офиса, куда входят и переговорные комнаты, и свободная зона.
Говоря про торговые центры, приходит на ум заимствование различных управленческих технологий и решений наподобие онлайн-сервисов, диджитализации пространства, различные приложения для управления объектами.
ЭВ: Топ-менеджеры девелоперов говорят о том, что существует такая тенденция, как выезд офисов производственных компаний за город. По крайней мере, речь идёт о производственных помещениях. Наблюдаете ли вы такую тенденцию?
Лежнева В.: Если говорить о выводе производства, то эта тенденция на рынке существует уже давно, примерно лет 10, но процесс идёт очень медленно. Отчасти это связано с тем, что при выводе производства помещение внутри города продолжают коммерчески использовать, например, сдают в аренду мелким частным производствам или под офисы.
Говоря о том, что офисы будут выезжать за пределы центра, стоит учитывать, что в первую очередь это зависит от того, кто будет эти офисы занимать. Если IT-компании согласны сидеть в офисах за МКАД, то организации, оказывающие бизнес и финансовые услуги будут ориентироваться на то, где находятся потребители и целевая аудитория. Ведь всем известно, что именно спрос рождает предложение. Даже правительство Москвы в качестве новой площадки выбирает Московский международный деловой центр «Москва-Сити», поэтому сложно представить, что представители бизнеса захотят перемещаться за пределы центральной части города.
ЭВ: Разговаривая с девелоперами о точках роста в области жилой недвижимости, я услышала, что в ближайшие 5 лет всё останется на прежних позициях, роста рынка не будет. Скажите пожалуйста, ждут ли нас в недвижимости в целом трудные времена и будут ли точки роста?
Лежнева В.: Нас скорее ждут не трудные, а те же времена. Точки же роста в большей степени зависят от сегмента. Критерием точки роста будет считаться ТПУ (транспортно-пересадочные узлы – прим. ред.). Это новое пространство, открывающее другие возможности девелопмента объектов, которые станут востребованы в связи с транспортными потоками.
Офисному сегменту будет свойственно поступательное движение, так как я не вижу здесь причин для серьёзного изменения конструктива и геолокации офисов, если не будут приняты законодательные меры, полностью меняющие картину. Без этого мы будем оставаться в имеющейся реальности. А если изменения и будут происходить, то они будут скорее внутреннего характера, затрагивающие архитектуру и организацию как самого офиса, так и торговых центров.
ЭВ: Укрупнение, которое сейчас происходит на рынке недвижимости. Участники рынка говорят, что здесь останутся только крупные производственные компании со своими мощностями. Это касается только жилой недвижимости или подобная ситуация происходит и на рынке офисной недвижимости?
Лежнева В.: Говоря об укрупнении на рынке офисной недвижимости очень важно понимать, что у нас действительно есть крупные игроки – крупные сетевые компании, обладающие большим количеством активов. Однако, если, к примеру, эти активы мы поделим на общую площадь, то выяснится, что они занимают не такую уж большую долю.
На офисном рынке очень много собственников, как профессиональных, так и непрофессиональных, и различного рода девелоперов. У ряда компаний имеется возможность для укрупнения, что в конечном итоге и происходит. Это связано с тем, что с одной стороны, крупная компания имеет больше шансов в получении заёмного финансирования на выгодных условиях для реализации новых проектов. С другой стороны, крупная компания имеет собственные средства, которые можно выгодно инвестировать в развитие. Благодаря этому у них появляется больше пространства для манёвра.
На рынке офисной недвижимости, который считается достаточно сложным, выживает только тот, у кого имеются большие ресурсы, поэтому маленьким игрокам намного сложнее работать.
