Недвижимость по-прежнему является предметом забот наших читателей, и журнал «Э-Вести» продолжает серию бесед о будущем рынка недвижимости с крупнейшими экспертами отрасли. Юлия Вербицкая (Линник) любезно согласилась поделиться с нами своим обширным опытом и оценить происходящие на рынке изменения.
Адвокат, работающий с крупнейшими строительными компаниями России, бывший начальник управления правового департамента строительства города Москвы, на протяжении лет успешно разрешает судебные гражданские споры, дела, проистекающие из строительной и инвестиционной деятельности. Также за плечами Юлии Вербицкой дела по защите прав обманутых дольщиков, вопросы реновации и долговые обязательства строителей.
ЭВ: Юлия Владимировна, скажите, пожалуйста, поможет ли забота правительства о дольщиках вернуть их доверие? Ведь сегодня создан фонд, принят проект ФЗ-214 и тп…
Вербицкая Ю.: За последние полтора-два года был принят не один закон, а целый пакет поправок, устанавливающих дополнительную ответственность застройщиков, прежде всего финансовую. Была проведена серьезная работа, и новые договора долевого участия будут в высокой степени выполняться.
Например, увеличены требования к уставному капиталу, а уставной капитал — это одна из гарантий того, что в случае банкротства компании дольщики, вложившие в нее свои средства, смогут получить их назад.
Введены дополнительные обязательства в отношении застройщиков в части информирования жителей. Это значит, что компания обязана на своем сайте публиковать информацию о себе, фотографии текущего строительства.
Но самое важное – создан специальный фонд, в который застройщики будут производить отчисления. Это фонд, собственником которого является государство. Он наполняется за счет отчислений застройщиков, обязательных с каждого заключенного договора. Фонд будет накапливать деньги, и, если один или несколько из застройщиков обанкротятся, эти средства будут направлены либо на компенсацию стоимости внесенных денежных средств, либо на то, чтобы строительство объекта было завершено.
Принципиальное отличие, чего раньше не было – это госучастие. Раньше застройщик не гарантировал завершения строительства ни своим имуществом, ни иным образом. Естественно, люди боялись, и огромное количество обманутых дольщиков, вложивших деньги и не получивших с компании ничего, обращались в правительство и не могли официально получить компенсаций.
До этого была страховка, а сейчас – государственная гарантия, что вы получите денежные средства назад в некотором объеме, если вы хотите их получить, либо, если возможно, за счет государственных средств будет завершено строительство.
ЭВ: Поможет ли это строителям, которые для строительства домов чуть не на 80% используют деньги дольщиков?
Вербицкая Ю.: Строителям это не очень поможет.
ЭВ: То есть, для рынка это создаст дополнительные трудности? Насколько мне известно, многие компании банкротятся. Говорят, вообще, что останется 4-5 крупных компаний…
Вербицкая Ю.: Число мер, которые защищают дольщиков значительно больше, чем мер, которые поддерживают строителей, и для последних ситуация становится невыгодной. Дело в том, что закон о долевом участии в строительстве предусматривает очень высокие неустойки за просрочку в завершении строительства или передачи объекта. Если заключается договор долевого участия хоть на одну квартиру, то надо всячески постараться этот дом достроить, потому что меры, применяемые к застройщикам, жесточайшие.
Я специализируюсь непосредственно на строительных делах и взаимодействую с крупнейшими строительными компаниями. Могу сказать, что сейчас в правовом поле риск сместился в зону ответственности строителей, потому что помимо дополнительных отчислений, гарантий и прочего появилась очень неприятная особенность — группа юристов, которые специализируются на просрочке. Есть компании, похожие на коллекторские агентства, которые скупают просроченные задолженности и добиваются банкротства этих застройщиков.
ЭВ: То есть, на рынок это оказывает скорее негативное влияние?
Вербицкая Ю.: Сложно сказать однозначно.
С одной стороны, граждане будут уверены в том, что можно получить результат. Увеличение интереса к объектам незавершенного строительства на рынке возрастет.
Более того, можно будет заработать на застройщике, если он что-то не сделал.
Другой вопрос — насколько компании будут готовы принимать на себя риски, ведь завершение объекта не всегда зависит от застройщика. Это очень большие и серьезные риски. Гарантии могут быть только в тех случаях, когда исполнитель уверен в том, что сможет все построить, если ведется крупная квартальная застройка. Например, на объектах, расположенных в пределах третьего транспортного кольца Москвы, это становится невыгодно.
Например, есть целый ряд построек, где строительная площадка попадает в зону другого объекта, не выведены сети и прочее. Есть городские обязательства, для выполнения которых требуется проведение конкурса и заключение договора. Все это очень затягивает процесс производства строительства не по вине застройщика, а отвечать по договору финансово все равно обязан он.
ЭВ: Участники рынка говорят о том, что помимо небольших компаний могут страдать и регионы, у которых достаточно платежеспособного спроса, где очень низкая рентабельность строительства.
Вербицкая Ю.: Все так, потому что требования к уставному капиталу – то есть, деньги, которые застройщик должен внести и заморозить, рассчитывались из потребности Москвы. Максимальный доходит до многих миллионов и дифференцируется от количества квадратных метров, которые будут строить.
Конечно, для регионов эта сумма неподъемная. Чтобы соответствовать требованиям компаний, которые имеют право заключать договора долевого строительства, нужно заморозить очень много денег, что, конечно, могут не все.
ЭВ: Будет ли интересна эта отрасль с точки зрения инвестиций?
Вербицкая Ю.: Инвестиции в строительство будут всегда, потому что у нас есть сложившийся менталитет. Инвестиции частных лиц в строительство 100% будут. Рынок может просесть, но он не прекратится, пока в стране не отменят частную собственность.
Средний россиянин довольно плохо разбирается в специальных инструментах финансового рынка, ценных бумагах. То, что играет на биржах в Европе и Америке для нас сопряжено с дополнительными рисками; этот институт у нас слаб, как и IPO. Поэтому вложение средств в недвижимость воспринималось и воспринимается как самый надежный и гарантированный способ обеспечения последующих доходов. Может меняться все что угодно, но жилые и нежилые помещения всегда будут в спросе и всегда будут в цене.
Вложить деньги в объект долевого строительства при наличии серьезных гарантий – это выгодно, а сейчас такие гарантии представлены. В худшем случае вы получите свои деньги назад, в лучшем – получите объект, который вы в дальнейшем сможете сдавать, реализовывать, распоряжаться им, проживать там.
Что касается расчетов банковских показателей — аналогично. Крупные финансовые структуры всегда инвестируют и будут инвестировать в строительство, потому что это один из самых стабильных способов обеспечения возвратности и доходности на длительный период.
ЭВ: Если я правильно понимаю, всплесков вниз или вверх здесь не ожидается, спрос будет развиваться довольно ровно?
Вербицкая Ю.: Все будет относительно ровно, потому что когда в стране наступает кризис и последующие рецессии, страдают абсолютно все виды бизнеса. Если падает уровень доходов, то падет уровень всего остального.
Строительство – один из тех видов бизнеса, которые наиболее обеспечены. Он, кстати, минимально волатилен по отношению к санкциям. Спрос на этот вид продукции не прекратится, пока существует прирост населения.
ЭВ: Последний вопрос относительно такой разрекламированной темы, как новая волна реновации, включающей 5’144 дома. Эта программа рассчитана на 15 лет. Как вы оцениваете, это будет серьезный шаг для рынка в течении ближайшего времени?
Вербицкая Ю.: Если мы берем перспективу нескольких ближайших лет, я бы не переоценивала значимость этого шага. Некий посыл, безусловно, есть, но в ближайшие 2-3 года система будет только формироваться и налаживаться. Нужно будет создать специальный фонд, нужно будет выбрать площадки, нужно будет обеспечить население. До расселения нужно будет начать строительство, а в завершение – сделать ремонт и отделку.
То есть, в ближайшее время не будет никакого всплеска, кроме негативной реакции в информационной сфере о том, что владельцев лишают их собственности.
Пока фактор, влияющий на ценообразование, мы не рассматриваем. Сегмент, который затем немножко упадет — это жилье в зоне реновации, потому что сейчас мы не знаем, в какую сумму оно будет оцениваться и сколько будут стоить те объемы, которые смогут представляться взамен. При вложении денежных средств в крупные объекты новой недвижимости, я бы не стала переоценивать серьезность этого фактора.
