Ситуация на столичном рынке недвижимости сложилась непростая, и она будет усугубляться к концу 2021 года, по мере удаления от отжившей программы льготного ипотечного кредитования и необходимости перехода к новым условиям жизни при повышающейся ключевой ставке ЦБ. Успешные девелоперы — номинанты премии «Рекорды рынка недвижимости 2021», готовятся принять новые вызовы и реагировать на конец прекрасной эпохи. Он, увы, вскоре наступит.
Впрочем, уже сегодня лучшие девелоперские проекты — это продажа не только и не столько жилья, сколько среды обитания. Просто хорошую квартиру по рыночной цене можно купить на вторичном рынке, и «первичка» не может конкурировать с обширным и качественным предложением столичного квадратного метра на «вторичке».
Мысль застройщиков давно направлена в другую сторону — они меняют то, что старый фонд изменить не может.
Основной фокус успешных новых жилых проектов делается на около жилое пространство. Здесь и озеленение, и развивающий и культурный контент, и коммерческая инфраструктура, и даже полноценные строительные комплексы с натуральными ледовыми аренами размером с арену НХЛ, не говоря уже о инновационной «умной» составляющей и социальных постройках. Последние — требование властей, которое существенно удорожает новое жильё и делает его всё менее доступным для людей. Другой фактор подорожания — введение эскроу-счетов, прибавивших к аппетитам застройщиков аппетиты крупных банков.
Но о доступности нового жилья уже мало кто помышляет. «Предпосылок для резкого снижения цены нет», — убеждает всех коммерческий директор МФК «River Residences в Серебряном Бору» Олег Ступеньков. Но он же говорит о том, что прекрасная эпоха дешёвой ипотеки породила мыльный пузырь, с которым рынку ещё предстоит столкнуться в будущем, если макроэкономическая ситуация не даст импульс для роста доходов россиян.
Если у людей нет денег — кто же будет покупать квартиры? Отныне их будут покупать только те, кто твёрдо стоит на ногах. Те, которые хотят качественно улучшить свои жилищные условия и кого не устроят квадратные метры советского времени.
«Условия по формированию себестоимости очень жёсткие, поэтому снижения цен мы не прогнозируем, — признаёт вице-президент AVA Group Ольга Нарт. — Мы боремся уже не просто продавая квадратные метры, но формируя комфортную среду проживания. Мы должны будем предлагать всё новые жилые решения, но у кого-то возможен спад за счёт проигрыша в конкурентной борьбе». Ольга, пожалуй, наиболее оптимистична в своих оценках ценовой конъюнктуры.
«Мы выходим в зону 8-9% по ипотеке, что означает сокращение спроса на новое жильё, — уверен коммерческий директор Asterus Сергей Михайлов. — Всё меньше и меньше людей будут покупателями новых квартир, но мы выйдем на более платёжеспособную аудиторию. Выход из ситуации — более качественный продукт, соответствующий тому классу, в котором он заявляется. Это ведёт за собой повышение себестоимости. Будут и дисконты, но разовые, из серии «звоните — договоримся».
С ним соглашается глава CEO Comcity Владимир Киреенко: «Мы сейчас все починаем на лаврах — выручка за прошлый год и два квартала этого года побила рекорды, но за каждым ростом всегда идёт спад. Вопрос лишь в том, когда он наступит и насколько будет глубоким. Мы ожидаем снижения спроса на недвижимость в III-IV квартале, хотя последний всегда самый «хлебный», потому что люди в стране не стали богаче за последние год-два. Существенного снижения цен, несмотря на это, мы не ожидаем, потому что ситуация на рынке стройматериалов такая, что цены нельзя снизить больше, чем на 5%. Это будет происходить на коротком промежутке времени — полтора-два квартала».
Таким образом, скидки на новое жильё всё же будут, и произойдёт это в конце 2021 года, когда падающий спрос вынудит строителей привлекать сжимающийся круг покупателей. Но это будут скидки на более дорогие квартиры, чем те, которые сейчас продаются на первичном рынке недвижимости. А за квадратными метрами доступного жилья в ближайшее время мы по-прежнему пойдём на «вторичку».
