Рост ставок ипотеки с 6.5% до 9.5%, который аналитики прогнозируют в 2021 году в связи с изменением ключевой ставки Центробанка и программы поддержки правительством строительной отрасли и инвесторов, мало что изменит в жизни россиян, по крайней мере, в лучшую сторону. Равно как и сохранение status quo.
Курс банков, взятый на повышение прибыльности ипотечного кредитования, стремление производителей стройматериалов и девелоперов повышать цены, — всё это на фоне падения доходов населения снижает доступность жилья для населения. Но рынок есть рынок…
Даже если цены на недвижимость в 2021 году останутся на прежнем уровне (таков прогноз АКРА и Ирины Радченко, вице-президента Международной академии ипотеки и недвижимости), это не улучшит жизнь россиян, каждый работающий представитель которых остаётся должен за полученную ипотеку на три месяца вперёд — в среднем по 142 тысячи рублей (источник: ЦИАН).
Закредитованность людей достигла максимальных значений вследствие ажиотажного спроса, возникшего с апреля 2020 года из-за программы льготного ипотечного кредитования и падения привлекательности вкладов (средняя ставка по ним в мае 2021 года составила 4.9%, далеко от докризисного уровня). Она увеличилась за год десятикратно.
В ряде регионов России льготная программа ипотеки под 7% будет продлена до июля 2022 года, если так решит президент (а он лично благосклонен к ипотечному кредитованию как форме решения жилищной проблемы в России), но это также не сделает жильё доступнее для людей.
Госпрограмма была изначально создана для поддержания спроса не потребителей, а инвесторов (до 70% людей, вложившихся в жильё, купленное на ранних стадиях строительства — котлован, — это инвесторы, не решающие через ипотеку жилищные условия, а сохраняющие и приумножающие сбережения).
Ирина Радченко уверена, что программа поддержки строительной отрасли уже неактуальна и не нужна платёжеспособным людям, которые в основном уже решили жилищный вопрос. «На доступность жилья влияют два фактора: стоимость ипотеки и стоимость квадратного метра. Из-за того, что год назад была дешёвая ипотека и квадратный метр был более-менее адекватным, многие воспользовались моментом. Но сейчас, когда стоимость квадратного метра в большинстве регионов выросла более чем на 20%, даже 0% ставка не компенсирует доступность жилья по состоянию на прошлый год. Если хотите улучшить жилищные условия — покупайте «вторичку». Покупая «первичку», вы инвестируете застройщиков».
В лучшие времена доля покупок в ипотеку жилья в новостройках составила 27%. Остальное «ушло» на вторичный рынок. Если застройщики продолжат заботиться лишь о своей маржинальности и не скорректируют цены на жильё, статистика рынка не будет оптимистической. Люди будут покупать вторичное жильё, цены на которое устанавливаются рынком в прямой зависимости от платёжеспособного спроса.
