За последний год по ипотечным жилищным программам в России было выдано более 2 млн. кредитов, свидетельствуют данные Центрального Банка. Замечательный итог, какое огромное число семей улучшило свои жилищные условия. Но далось им это, надо сказать, дорогой ценой и десятилетиями кредитной нагрузки.
В июне 2021 года банки предоставили 178.7 тыс. ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 545.1 млрд руб., что превышает показатели аналогичного периода прошлого года в 1.4 и 1.8 раза соответственно. Средневзвешенная ставка по ипотеке в рублях снизилась до небывалого низкого уровня с 2009 года, составив 7.07%. Мало того, упала и доля просроченной задолженности до 0.6%.
Эти рекорды следуют общей тенденции ипотечного рынка, наблюдаемой последние несколько лет в России. Ставки падают, число выданных кредитов растет.
Некоторые эксперты полагают, что существенным драйвером роста ипотечного рынка стало снижение ключевой ставки ЦБ, которая сделала невыгодной депозиты, поэтому люди стали искать, куда вложить, чтобы не потерять. Часть инвестировали в недвижимость, часть в акции компаний. Но по оценке того же ЦБ, доля инвестиционного спроса на первичном рынке жилья остается достаточно стабильной – на уровне 9-10%. Поэтому, да, люди, вероятно, решили сохранить свои сбережения, но по большей части улучшив свои жилищные условия, благо проценты стали более доступными.
Вместе с тем, стоимость квадратного метра жилья на рынке продолжает неуклонно расти. При чём темы роста за последний год просто поражают. По данным Росстата, во втором квартале этого года стоимость жилья на первичном рынке выросла на 23.6% год к году, а на вторичном – на 17.1%. В Москве же ценник подскочил на 61.1%!
Одновременно со стоимостью растет и средний размер кредита. Если в декабре 2017 года средний размер ипотечного займа составлял 1.92 млн. руб., то в июне 2021 – это 3.05 млн. руб. Под залог договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) средний чек ещё выше – 4.1 млн. руб.
Учитывая, что реальные доходы населения в этом периоде даже не намекали на рост, люди, получая кредит, стремились сделать платежи по нему как можно меньше, как можно комфортнее для себя. Делалось это за счет увеличения срока кредита.
Если в декабре 2017 средний срок кредитования составлял 15.6 лет, то в июне срок составлял уже 20.3 года.
Увеличение срока естественно ведет к росту переплаты по кредиту. Шутка о том, что, беря ипотеку, ты покупаешь квартиру себе и банку, не так уж далека от истины. Ещё год назад вы за новое жильё отдавали банку 2 млн. руб. премии, то теперь 2.7 млн. руб.
Интересно, чем так рискует банк беря такие комиссионные, ведь даже деньги строителей им отдали, обязав их строить по эскроу-счетам? Всё дело в ключевой ставке, по которой ЦБ одалживает деньги банкам. Те в свою очередь берут свои пару процентов и переодалживают нам. То есть существенную долю этой маржи забирает себе сам ЦБ?
Строители в этой истории тоже не бессребреники. Опираясь на те же данные Росстата о средней стоимости строительства, можно сказать, что они в среднем делают 85% наценку на продаже, не говоря уже о столице. Какая часть из этой суммы коррупционная, участники умалчивают. Что-то тут явно надо менять.
Но не будем о грустном – на этой неделе президент сказал, что благодаря льготной ипотеке решение жилищной проблемы в стране уже не за горами.
