Участники дискуссионной панели Клуба инвесторов Москвы (КИМ) «Развитие проектного финансирования: диалог банков и застройщиков» единодушно сошлись во мнении, что проектное финансирование нужно развивать, чтобы план правительства по строительству жилья был реализован. Говорилось о том, что хотя за три года своего существования механизм эскроу-счетов и способствовал росту доверия к долевому строительству со стороны населения, но назрело реформирование системы, которая неповоротливо работает в условиях монополизации банковского рынка и бюрократических ограничений. Дело за тем, чтобы согласовать новый механизм между собой — между застройщиками и банками.
Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский отметил, что сегодня механизм функционирования эскроу-счетов не только не позволяет их раскрывать их до окончания проекта, но и не учитывает фактический уровень его предпродаж. «По мере возрастания задолженности застройщика в его оценке не учитываются продажи, — отметил он. — Фактически застройщик, запустивший два проекта, не может приступить к третьему даже если он продал предыдущие на 90%! Это сдерживает объёмы строительства. А при изменении системы рефинансирования задолженности объём финансирования строительства может вырасти в два раза!».
В стране, где 23 миллиона семей по-прежнему нуждаются в улучшении жилищных условий, любое расширения программы долевого строительства будет играть позитивную роль. Пусть это будет не полное раскрытие эскроу-счетов, но иное движение навстречу увеличению финансирования проектов.
Рефинансирование сегодня не запрещено на рынке долевого строительства жилья, и, по словам руководителя направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101» Анатолия Клинкова, такие примеры есть. Однако переход застройщика в другой банк сопряжен с такими сложностями и сопровождается таким значительным удорожанием проекта, что происходит исключительно от отчаяния — «из-за плохих выборок и бюрократических проволочек», никак не с целью поиска лучших условий.
«Рефинансирование сегодня не выгодно, — говорит эксперт, — поэтому все работают по старой схеме. Это не позволяет рынку меняться, он остаётся монополизированным; ведущие позиции (55% рынка) здесь годами сохраняет Сбербанк».
Система проектного финансирования фактически осуществляется сегодня 35 банками (из 91, имеющего на это право), при этом 8 банков обслуживают 95% рынка и диктуют правила игры. Но как сделать для остальной полусотни банков проектное финансирование интересным?
Ведущие банки — госбанки Сбербанк и ВТБ, тщательно отбирают проекты, отвергая более рискованные из них. «Небольшим застройщикам сегодня крайне сложно войти в проект и получить финансирование», — признаётся директор по корпоративным финансам ГК ФСК Олеся Пирогова. Она полагает, что «переуступка проектного долга застройщиков в комфортном режиме», — например, открытие возможности переуступки долга без согласия всех дольщиков, не только будет интересно всем застройщикам, но и создаст лучшие условия для небольших компаний.
Реалии таковы, что госбанки имеют возможность давать лучший процент, а менее крупные банки довольствуются тем, что финансируют рисковые проекты по большей ставке. Застройщики заинтересованы в том, чтобы их проект «взял» небольшой банк, но по мере продаж объекта (соответственно, и снижения рисков) они могли бы выбрать более выгодный процент, или хотя бы иметь основания для пересмотра прежних условий.
Вопрос в том, как сделать так, чтобы частные банки снова не оказались жертвами большой игры?
Роман Кирюхин, вице-президент, управления по работе с компаниями строительного комплекса и недвижимости АО Альфа-Банк, справедливо опасается, что выгодный для крупных застройщиков путь может усугубить монополизацию рынка и даст преференции госбанкам, которые «будут хотеть заполучить клиента» частного банка, снизив для него процент. «Но оптимизировать процессы по переводу эскроу-счетов действительно нужно, — отмечает он. — Возможно найти механизм перехода не всех счетов, но части, чтобы у физлиц была свобода выбора, при этом уже на начальном этапе надо закладывать сумму экспертных вложений банка в проект,. Ведь частный банк выступает фактически как консультант застройщика и информирует его, как снизить риски!».
«Мы предложили бы дисконт на корректирующий коэффициент в зависимости от риска», — также частично соглашается с предложением КИМ Стефан Ясногородский, руководитель направления «Недвижимость» Совкомбанка. Эксперт говорит о том, что так или иначе прописанное частичное высвобождение эскроу-счетов является нормой во всём мире, однако поскольку клиент имеет возможность забирать деньги со счетов и инициировать судебные тяжбы, на начальном этапе развития рынка делать это нужно с осторожностью.
Проектное финансирование в его нынешнем виде стало тормозом строительства жилья, поскольку за годы осуществления проекта застройщик связан по рукам и ногам, фактически приговорён годами работать в однажды согласованных условиях. Вскоре устаревший механизм изменится — процесс поиска компромисса застройщиков и банков уже начался.
