За год в Московском регионе (Москве и области) цены на недвижимость подскочили на 28%, причём за первое полугодие 2021 года рост составил 14%. Такие данные огласили аналитики ЦИАН, подводя итоги реализации программы льготной ипотеки. Однако, как отмечается в аналитическом отчёте, в последние месяцы застройщики были вынуждены сосредоточиться проектах с максимальной маржинальностью, поскольку число сделок по продаже недвижимости в новостройках начало неуклонно снижаться.
Число людей, желающих купить квартиру, начало таять вследствие завышенных цен и иссякания платёжеспособного спроса. Льготная ипотека, обеспечивавшая 63-74% продаж на первичном рынке, завершилась. Ограничение объёма льготного ипотечного кредитования до 3 миллионов рублей сделало «субсидирование неактуальным для столичного региона», кроме расширенной программы семейной ипотеки при рождении ребёнка.
ЦИАН ожидает, что тенденция максимизации прибыли при снижении спроса продолжится. На рынке во втором полугодии 2021 года будут продаваться дорогие проекты. Меньше, со сжавшимся предложением, но без снижения цен. Соответственно, прилива второй категории покупателей — инвесторов, также ожидать не стоит.
Такая ситуация не сможет длиться долго, и сформированный «пузырь» в среднесрочной перспективе лопнет. Собственно, это признают и девелоперы, понимающие, что без роста реальных доходов населения продажи сможет нормализовать лишь снижение цен, на которое они пойти не могут.
Вопрос лишь в том, что и когда случится с рынком недвижимости.
Эксперт по инвестициям Ирина Радченко уверена, что «бетонные инвесторы» — граждане, которые активно скупали новостройки на стадии котлована, уйдут с рынка недвижимости и через 2-3 года обрушат цены, начав «скидывать балласт» по заниженным ценам. Тогда, уверена Ирина, «застройщики будут вынуждены конкурировать с «бетонными инвесторами», снижая маржинальность проектов», некоторые из которых на фоне пандемических ограничений не смогут выплатить ипотечные платежи.
Демпинг на рынке недвижимости — прогноз неутешительный, который обещает кризис строительной отрасли. «Объективных причин для ценовых войн нет, — говорит Ирина, — так как у застройщиков нет возможности снижать цены из-за роста расходов на стройматериалы, рабочую силу и т.д. Да и банки, у которых в залоге миллионы квартир, не заинтересованы в снижении балансовой стоимости своих активов».
Но именно застройщикам придётся преодолевать явления ажиотажного спроса 2020 года и первого полугодия 2021 года, позволившего им «накопить жирок». Их можно будет только пожалеть, особенно если обещания Минэкономразвития относительно роста реальных доходов населения в 2021 (+3% к 2020), 2022 (+2.4%), 2023 (+2.5%) и 2024 годах (+2.5%) не оправдаются.
Умеренный прогноз Финансового университета при правительстве РФ, который озвучил Константин Ордов, обещает восстановление реальных доходов населения по состоянию на 2019 год не ранее 2024 года.
