Есть среди современных инвесторов те, кто на протяжении длительного периода времени или совсем недавно начал вкладывать деньги в жилую недвижимость для дальнейшей сдачи. Причем для этого квартиры не обязательно покупать – можно оформить ипотеку и выплачивать обязательства частью платежей за аренду. Эта категория инвесторов, с одной стороны, не удовлетворена низкими ставками по депозитам, с другой стороны, не верит в высокую стабильную прибыльность криптовалют.
Действительно, на протяжении нескольких лет столичный рынок недвижимости их радовал: стоимость аренды была достаточно высокой, а вот ипотечные ставки постоянно снижались. И все бы ничего, если бы не пандемия, сорвавшая все планы, и присоединившиеся к ним изменения законодательства в отношении трудовых мигрантов. Предлагаем рассмотреть, как ведет себя рынок сейчас и чего от него ожидать в будущем?
Что происходит с арендой жилья?
В прошлом году столичный рынок аренды квартир лихорадило почти весь год: в начале года наблюдалось снижение спроса, а потом, начиная с лета и заканчивая ноябрем — необычный даже для Москвы рост. Уже в августе 2021 года спрос на жилье превышал аналогичный показатель 2020 года на 20%. Как и обычно, спросом пользовались бюджетные 1- и 2-комнатные квартиры, поскольку основная часть арендаторов столицы – это студенты и трудовые мигранты.
Как результат, по данным ЦИАН, с января по декабрь 2021 года цена аренды однокомнатной квартиры выросла в среднем на 23%, двухкомнатной – на 27%. Все это еще больше сместило вектор спроса в пользу квартир с меньшим числом комнат и совместно аренды: 40% проживающих вдвоем выбирали 2-хкомнатные квартиры, а после подорожания их доля увеличилась до 51%.
Больше повезло тем, кто уже снимает квартиру и находится на хорошем счету у своих арендодателей: для них рост аренды составил 5-15%. И большинство на это согласились, поскольку поиски нового, более доступного жилья, не обернулись успехом.
Ну и все рекорды побил показатель нижней ценовой планки аренды в столице. По словам представителя риэлтерской компании «Инком-Недвижимость», она выросла с 20 тысяч рублей до 30 тысяч рублей, причем все это произошло с августа по ноябрь.
Если арендаторы, скрепя сердце, соглашаются на увеличение ставок аренды, то арендодатели потирают руки и в полной мере пользуются сложившейся ситуацией. И многие из них, взявшие квартиру в ипотеку в то время, когда ставки были минимальны, с лихвой покрывают очередной платеж возросшим арендными поступлением от своих жильцов. И даже призадумываются о том, чтобы повторить свой успех. И вот тут возникает главный вопрос: выгодно ли сегодня брать квартиру в ипотеку или стоит довольствоваться теми удачными вложениями, которые были сделаны год или даже полгода назад?
Ипотечные изменения
В полной мере насладиться повторением пройденного путине получится: условия на рынке ипотеки также поменялись. Прежде всего, за счет увеличения ключевой ставки Центробанка, к которой привязаны ставки по ипотеке. Приятных и милых сердцу 6-7%, наблюдаемых в конце весны – начале лета прошлого года, уже не встретишь – ставки стали двузначными еще в конце осени 2021 года. Новое же увеличение ключевой ставки в феврале текущего года до 9,75% уже привело к росту ипотечных ставок в 44 финансовых учреждениях примерно на 1 п.п.
Теперь ипотекой под 11,5-12% годовых уже никого не удивишь, да и требования к уровню первоначального взноса и официальным документам для оформления повысились.
Изменение стоимости недвижимости
Однако есть еще один фактор, значимость которого нельзя сбрасывать со счетов, — это изменения в стоимости столичной недвижимости.
Что касается новостроя, то тут в 2021 году наблюдался серьезный рост цен – примерно на 20%. Обусловлен он был подорожанием стройматериалов, ростом стоимости земельных участков, да и доступной ипотекой, которая в середине года существенно повысила спрос, спровоцировав рост цен.
Все это не может не влиять и на вторичный рынок – он практически не отстает от первичного по росту цен. В целом, это объясняет изменение стоимости аренды в большую сторону, хотя есть и другие факторы (например, рост спроса). В этом году специалисты утверждают, что рост цен на жильё будет, хотя и не такой бурный, как в предыдущий, но до уровня реальной инфляции и ключевой ставки рефинансирования он скорее всего дотянет и остановится на уровне плюс-минус 10%.
Покупать или ждать?
Так все-таки, что делать инвесторам: брать квартиру в ипотеку и сдавать ее для получения дохода или пока повременить? Однозначного ответа на этот вопрос вам не даст ни один специалист, даже самого высокого уровня.
Нужна конкретика: какой объект, где расположен, какова его рыночная стоимость, какой будет на него спрос, сколько готовы платить сейчас и какова динамика цен на аренду в этом районе. Ну а дальше следует составить экономическое обоснование окупаемости инвестиций — сделать его с помощью MS Excel под силу даже выпускнику финансового вуза. И тогда по результатам этого расчета можно принимать решение об инвестировании.
Пришло время становиться профессионалом и принимать обдуманные решения про вложения средств – таковы требования рынка и его сегодняшние реалии.
Очевидно, что покупатели находят выгодные для себя сегменты в предложении квартир в новостройках Москвы и Подмосковья. Об этом говорит статистика — за январь 2022 года было зарегистрировано свыше 12 тысяч договоров долевого участия (ДДУ), притом что средняя стоимость за московский квадрат составила 267 тысяч рублей. Это +1% к декабрю 2021 года и +25% к январю.
